VALORIZAÇÃO DO ESPAÇO URBANO NO BAIRRO GURUPI - ZONA SUDESTE DE TERESINA/PI

VALORIZAÇÃO DO ESPAÇO URBANO NO BAIRRO GURUPI - ZONA

SUDESTE DE TERESINA/PI

 

Mateus Diogenes Carvalho Lima (UESPI)

Rafael Machado da Silva (UESPI)

 

RESUMO

Este trabalho discute a valorização imobiliária na Zona Sudeste de Teresina, mais precisamente no Bairro Gurupi, loteamento Green Park e as transformações provocadas pelos agentes que interferem no espaço urbano. Neste caso específico aponta-se o Estado e os Promotores Imobiliários como os principais responsáveis pela expansão urbana desta área de Teresina. Destaca-se como objetivo geral deste trabalho, analisar os fatores responsáveis pela valorização do espaço urbano no Bairro Gurupi, Zona Sudeste da cidade de Teresina-PI, como

objetivos específicos: Descrever a área de pesquisa; identificar os fatores responsáveis pela ação do setor imobiliário; descrever as ações dos agentes responsáveis pela valorização do espaço urbano, nesta área. Como metodologia utilizou-se pesquisa bibliográfica, pesquisa documental, observação, registro fotográfico e aplicação de entrevistas com três sujeitos, sendo um representante da SDU e dois representantes do setor imobiliário. Na conclusão confirmou-se a valorização imobiliária da área pesquisada a partir da construção de condomínios de luxo como Plaza Maior próximo ao loteamento citado, além de outros que estão sendo lançados, assim como a venda de lotes de terrenos a preços elevados.

Palavra chaves: Espaço urbano; Valorização imobiliária; Zona Sudeste e Teresina-PI.

 

ABSTRACT

This paper discusses the real estate valuation in the Southeast zone of Teresina, more precisely in the Gurupi district, subdivision Green Park and the transformations caused by agents that interfere with the urban space. In this particular case it points to the State and the Real Estate Developers as the main responsible for urban expansion of Teresina area. It stands out as general objective of this work is to analyze the factors responsible for the enhancement of urban space in Gurupi district, East Zone of the city of Teresina-PI, as specific objectives: to describe the search area; identify the factors responsible for the action of the real estate sector; describe the actions of the agents responsible for the enhancement of urban space in this area as methodology in this study, we used bibliographical research, documentary research, observation, photographic records and application of interviews with three subjects, a representative of the SDU and two representatives of the sector real estate. In conclusion confirmed the real estate valuation of the searched area from the construction of luxury condominiums as Plaza Mayor close to the said allotment, and others that are being launched, as well as the sale of plots of land at high prices.

 

Keywords: Urban space; Real estate valuation; Southeast Zone and Teresina-PI.

 

INTRODUÇÃO

A urbanização é um fenômeno evidente no espaço, cuja dinâmica se expressa na expansão e crescimento acelerado das cidades. Nos países subdesenvolvidos, assim como no Brasil, este fenômeno ganhou maior expressão a partir das décadas de 1950 e 1960, quando as cidades, especificamente as capitais de estados, dentre elas Teresina, capital do Estado Piauí, foram palco de ações dos agentes responsáveis pela produção e valorização do espaço urbano. Este trabalho se propõe a discutir ações dos agentes responsáveis pela produção e valorização do espaço urbano na Zona Sudeste de Teresina especificamente no Bairro Gurupi, onde se torna evidente a materialização das ações destes agentes no espaço, (principalmente o estado e o imobiliário) numa área que passou a receber benefícios de infraestrutura, (água encanada, eletrificação e calçamento), favorecendo grande especulação do setor imobiliário nesta zona da cidade, com a construção do Condomínio Green Park, e de outros empreendimentos do ramo. Estudos recentes sobre a urbanização brasileira apontam o capital imobiliário como um dos novos protagonistas deste processo nas cidades. Esta realidade em Teresina é discutida como no aspecto geral, por autores como Abreu (1987), Corrêa (2005) e Lima (2001), dentre outros. Esta realidade em Teresina é discutida como no aspecto geral, por autores como Abreu (1987), Corrêa (2005) e Lima (2001), dentre outros. Esta pesquisa deteve-se em explicar, com base nos conhecimentos geográficos, as transformações espaciais ocorridas no espaço urbano desta área, surgindo a principal questão norteadora da presente pesquisa: quais os agentes responsáveis pelas transformações espaciais e valorização ocorridas no Bairro Gurupi, Zona Sudeste da cidade de Teresina-PI. Para a realização da pesquisa elegeu-se como objetivo geral analisar os fatores responsáveis pela valorização do espaço urbano no Bairro Gurupi, Zona Sudeste da cidade de Teresina-PI.

Os objetivos específicos são os seguintes: Descrever a área de pesquisa; identificar os fatores responsáveis pela ação do setor imobiliário; descrever as ações dos agentes responsáveis pela valorização do espaço urbano, nesta área. Este trabalho desenvolveu-se em duas etapas distintas: no primeiro momento, fez-se um levantamento bibliográfico para conhecer os elementos teóricos acerca do tema, realizou– se pesquisa documental em publicações da SEMPLAN. Fez-se a delimitação e o mapeamento da área de estudo. Em seguida, realizou-se a pesquisa de campo com aplicação de entrevistas com três sujeitos, sendo um representante da SDU e dois representantes do setor imobiliário. Utilizou se também, nesse momento, a observação direta e o registro fotográfico para coleta de dados, bem como a quantificação dos dados obtidos e análise das informações e produção do trabalho final. Este trabalho encontra-se dividido em dois capítulos, sendo o primeiro capítulo constituído pela pesquisa bibliográfica e o segundo, composto pela apresentação e análise dos dados obtidos na pesquisa de campo expressos em informações obtidas pelos sujeitos através de entrevistas, gráficos e fotos.

 

 

1-O QUE É O ESPAÇO URBANO E SEUS PRODUTORES ?

1.1 O que é o espaço urbano?

 

De acordo com Corrêa (2005), o espaço urbano é um conjunto de diferentes usos da terra, como o centro da cidade, local de concentração de atividades comerciais, serviços e de gestão, áreas industriais, áreas residências, de lazer, entre outras, aquelas de reserva para futura expansão. Este complexo conjunto de usos da terra é, em realidade, a organização espacial da cidade ou, simplesmente, o espaço urbano, que aparece assim como espaço fragmentado. Para Corrêa (2005, p.9), o que o espaço é urbano: “fragmentado e articulado, reflexo e condicionante social, um conjunto de símbolos e campo de lutas. É assim a própria sociedade em uma de suas dimensões, aquela mais aparente, materializada nas formas espaciais’’. O espaço por suas características e por seu funcionamento, pelo que ele oferece a alguns e recusa a outros, pela seleção de localização feita entre as atividades e entre os homens, é o resultado de uma práxis coletiva que reproduz as relações sociais, (...) o espaço evolui pelo movimento da sociedade total. (SANTOS, 1978).

 

1.1 - Os agentes que produzem o espaço urbano

Segundo Corrêa (2005), o espaço urbano é reflexo da sociedade, e se apresenta dividido em áreas residências segregadas, refletindo a complexa estrutura social de classes, resultados da ação de vários agentes sociais. Este espaço é produzido pelos seguintes agentes sociais que fazem e refazem a cidade: os proprietários dos meios de produção, sobretudo os grandes industriais, os proprietários fundiários; os promotores imobiliários; o Estado; os grupos sociais excluídos. Os agentes que produzem o espaço tem um papel importante para a organização do espaço urbano interferindo no mesmo com propósitos diferentes para o benefício de uma classe ou de um determinado espaço da cidade, dependendo do interesse desses agentes ocorre a criação de novas opções de uso do espaço urbano. De acordo com os interesses desses agentes, se alterará a forma como será estruturada a cidade, ou bairro. Criando uma área de domínio. No caso dos proprietários e promotores

tendo o estado como aliado e afastando os grupos sociais excluídos que por não terem capacidade financeira para ter uma moradia e se marginalizam nos limites das cidades. Dentre os agentes produtores do espaço urbano é identificado a importância e função em meio ao surgimento da cidade obtendo destaque os proprietários dos meios de produção, sobretudo os grandes industriais, os proprietários fundiários; os promotores imobiliários; o Estado; os grupos sociais excluídos. De acordo com Corrêa (2005), os grandes proprietários industriais, empresas comerciais são, grandes consumidores de espaço. Necessitam de terrenos amplos e baratos que satisfaçam requisitos locacionais pertinentes as atividades de suas empresas. Os proprietários dos meios de produção são grandes consumidores do espaço urbano, interessando-se por áreas grandes para instalação de suas empresas e próximas de vias para a saída de seus produtos e matéria prima para sua produção. “Os proprietários de terras atuam no sentido de obterem a maior renda fundiária que tenham uso mais remunerado possível, especialmente uso comercial ou residencial”. Estão interessados na conversão da terra rural em urbana, ou seja, tem interesse na expansão da cidade. Os proprietários fundiários podem então exercer pressões junto ao estado visando interferir no processo de definição de leis de uso do solo e do zoneamento urbano, os mais poderosos poderão até mesmo ter suas terras mais valorizadas através de investimento público em infraestrutura especialmente viária”. (CORRÊA, 2005, p.16). Os proprietários de terra tem interesse na transformação do solo rural em urbano atuando em parceria com o estado que poderá investir em infraestrutura e influenciando determinado espaço.

No caso dos proprietários favorecendo também a necessidade de ampliação da área urbana tornando-o o solo urbano um produto comercial ou residencial. Para Corrêa (2005), os promotores imobiliários se envolvem no planejamento, construções e comercialização dos imóveis, para isto trabalham com economistas e arquitetos (estudo técnico), associando-se também com bancos e o estado como promotores imobiliários. Os Promotores de imóveis estão inseridos em todo o processo imobiliário afim de conseguir o crescimento e desenvolvimento do espaço urbano, objetivando a lucratividade das empresas imobiliárias, com o financiamento das obras, utilizados até mesmo profissionais de outras áreas para novos projetos. De acordo com Corrêa (2005), os promotores imobiliários são agentes que realizam o esquema de realização do processo imobiliário promovendo as condições para que o espaço se torne mercadoria e esteja apto a receber obras e com o lucro obtido e possa realizar novos empreendimentos. Dentre os agentes produtores do espaço urbano destacam-se os promotores imobiliários que atuam na promoção do espaço como mercadoria e em sua adequação para sua venda e moradia. Segundo Corrêa (2005), o Estado em segrega a urbanização, de modo que áreas que recebam mais investimento sejam habitadas por pessoas com maior poder aquisitivo, que pagarão mais impostos, proporcionando lucratividade.

O Estado possui o poder de influenciar em determinado espaço e assim provoca um certo seleção de onde deve interferir com obras de infraestrutura e influenciar o interesse da população de melhor renda para habitar tais espaços que gerarão renda ao estado por meio de impostos para o poder público. De acordo com Corrêa (2005), outro agente construtor do espaço é o estado atuando na organização espacial da cidade. Através da implantação de serviços públicos como o sistema viário, dando condições para indústrias e empresas se instalarem. Tende a privilegiar os interesses daqueles segmento ou segmentos da classe dominante que a cada momento estão no poder sendo principalmente no nível municipal que esses interesses se tornam mais evidentes. O Estado tem papel fundamental na ordenação do espaço, Pois é através dele que vão surgir as intervenções espaciais para que promova a acessibilidade e o seu desenvolvimento como exemplo, as vias possibilitado o acesso a essa área em destaque pelo público para o surgimento alguma atividade econômica ou de moradia naquele lugar. Corrêa (2005), outro agente construtor do espaço são os grupos sociais excluídos na produção da favela, em terrenos públicos ou privados invadidos, que os grupos sociais excluídos tornam-se, agentes modeladores produzindo seu próprio espaço na maioria dos casos independentemente de outros agentes. Esses agentes por falta de condições para obter uma moradia acabam por invadir espaços particulares e públicos afim de se instalarem buscando conseguir suas moradias, surgindo assim as favelas.

 

1.2 - Evolução Urbana de Teresina

No meio do século XIX, começaram a vigorar ideias de transferência da capital da província do Piauí sob argumentos de que o afastamento de Oeiras dos principais eixos de comunicação ( o Rio Parnaíba e o mar) impedia a criação de condições para o almejado desenvolvimento da agricultura ( Abreu, 1987). Na segunda metade do século XX surgem discussões sobre transferência da capital na cidade de Oeiras para outro local geograficamente mais bem situado faziam parte das discussões políticas. A posição geográfica de Oeiras dificultava o progresso da Província, uma vez que a comunicação com outros locais, assim como o escoamento da produção agrícola era difícil e se dava através da cidade de Caxias (Melo, 2009).

O interesse do governo para a mudança da sede para outra cidade já era constatada, com o objetivo de levar o governo para um local mais bem situado para a política e economia, chegando assim á Vila do Poti. Afirma Melo (2009), a cidade de Teresina foi edificada em forma ortogonal como modelo de ocupação com 43 Km² de arruamento, praças e Igrejas. A principal delas, a Igreja Matriz de Nossa Senhora do Amparo, serviu para marcação do ponto central, o marco-zero da cidade, centro de um quadrilátero que abrangia a praça central e englobava sete ruas na direção Leste Oeste e outras sete ruas na direção Norte-Sul. A cidade de Teresina em seu estabelecimento já continha ruas, praças e igrejas entre elas o marco central da cidade a igreja do Amparo com uma praça e ruas para todas as direções.

Afirma Abreu (1987), a nova capital, no seu aspecto urbanístico, segundo o mapa mais antigo que se conhece obedeceu ao clássico modelo da cidade colonial, com traçado em forma de “tabuleiro de xadrez’’ (ruas se contactando em ângulo reto) tendo como centro a igreja do Amparo. De acordo com Rodrigues (2013), do ponto de vista da organização espacial e da urbanização da cidade nesse período da década de 20 a década de 50 do século XX, apesar de ter imprimido um crescimento populacional não muito intenso, espacialmente falando, Teresina expandiu-se da área original do centro inicial, agregando novas áreas tanto em direção ao Norte, ao Sul, além do deslocamento rumo ao Leste, em direção ao Rio Poti. De acordo com Silva (2014), na cidade de Teresina, é possível analisar esse processo de crescimento urbano, com grande modificação da área urbana desde a década de 1950 nos vários setores como econômico, social, notando grande expansão da cidade no que diz respeito ao seu espaço com fundação de novos bairros.

Na década de 70, novas ruas são projetadas, novos bairros surgem junto com eles à rede elétrica e pavimentação asfáltica. A elite teresinense muda-se para o Jockey Club, prostíbulos dão lugar ao comércio e a especulação imobiliária, arquitetura nova e velha se misturam (BRANCO, 1995). Na segunda metade do século XX, os habitantes não contavam com serviços básicos encontrados em outras cidades do país ( luz, calçamento, transporte) que desde o final do século XIX já era preocupação das autoridades públicas mas havia a falta de recursos tentando o governo buscou atrair o privado para financia as obras básicas para a população, na tentativa de data Teresina de serviços públicos, o poder público investiu no abastecimento de água, na telefonia, ajudando o comércio em suas atividades, e melhoramento da iluminação como também nas melhorias dos serviços básicos da cidade (BRANCO, 1995).

Para Melo (2009), a área central de Teresina, bairro Centro, por quase um século abrigou a população de Teresina, correspondendo a todo o perímetro urbano. Uma vez suplantada a barreira natural, o rio Poti, e aliada a produção de moradias financiadas nesse momento pelo SFH/BNH, tanto a zona Leste, como as zonas Norte e Sul passam a ter um crescimento acelerado através da construção de grandes conjuntos habitacionais.

Por cem anos, o centro da cidade de Teresina foi o local onde a população residia na cidade naquela época. Em busca de novos espaços, o Rio Poty foi ultrapassado pela necessidade de crescimento da cidade com novas moradias em direção a varias zonas da cidade. A rápida expansão urbana do município de Teresina foi impulsionada, notadamente, pela instalação dos grandes conjuntos habitacionais de interesse social. É possível perceber que Teresina tem uma ocupação dispersa, apresentando vários eixos de ocupação ao longo dos anos, representada por ocupações diferenciadas: uns eixos recebem uma população mais privilegiada, com renda mais alta, enquanto outros, a mais baixa. Essa população mais baixa e obrigada a se estabelecer nas regiões mais distantes e periféricas da cidade configurando uma exclusão social de parte da população (MELO, 2009). Buscando aumentar os espaços habitáveis na cidade de Teresina foram implantados conjuntos habitacionais espalhando com o tempo a sua população sendo que parte dela era direcionada para lugares de acordo com sua classe social e econômica e os separando dos mais carentes que se direcionaram para as margens da cidade. Segundo Melo (2009), na Zona Leste de Teresina, desde a sua origem houve a migração de uma população oriunda do centro tradicional da cidade e de maior poder aquisitivo. Certamente essa ocupação tenha sido induzida pelo tamanho do lote urbano permitindo a construção de residências mais amplas. A zona leste de Teresina surgiu como uma nova opção espacial para a população de maior renda se instalar, ou seja, houve uma migração do centro para essa zona em busca de terrenos maiores para suas novas residências. Segundo Façanha (1998), o Poder Municipal de Teresina pode ser considerado o maior promotor e um regulador do solo urbano, ao dotar os conjuntos habitacionais de infraestrutura, descentralizando várias atividades como a construção de galerias pluviais, de mercados públicos bem como unidades de saúde localizadas na periferia da cidade. O poder público de Teresina teve um papel importante na expansão da cidade, pois promoveu a sua ocupação territorial e o regulou como deveria ser ocupado aqueles espaços, com a construção de conjuntos habitacionais com uma infraestrutura básica e ampliando serviços a outras áreas do município que antes só ocorriam no centro.

 

1.3- Ação do setor imobiliário na expansão urbana de Teresina

De acordo Façanha (1998), a necessidade de habitação, provocada principalmente pelo êxodo rural, influenciou sensivelmente o acelerado crescimento urbano da cidade e promoveu o surgimento da indústria da construção civil. O intenso crescimento horizontal se acentuou com a ocupação desordenada de extensas áreas inclusive nas proximidades das margens dos citados rios.

A migração do rural para a cidade de Teresina aumenta seu crescimento originando a indústria da construção civil, ao mesmo tempo em que cresce a população nas margens dos rios. Segundo Abreu (1987), verificou-se no considerável aumento da população de Teresina, razão por que houve um sensível crescimento no setor de construção civil, cujas consequências se traduziram num profundo rearranjo do espaço urbano da capital. O aumento populacional gera uma nova mudança no contexto espacial da cidade de Teresina, impulsionando a construção civil em função da necessidade de moradia. Afirma Abreu (1987), “o crescimento urbano para as zonas leste e sul, bem como a construção de edifícios públicos e reformas em antigas residências como o objetivo de abrigar novas atividades (principalmente órgãos públicos, serviços particulares e comércio) incrementaram muito o setor da construção civil”. O crescimento das zonas na cidade de Teresina estimula o crescimento da construção civil devido ao aumento dos investimentos na construção de edifícios nas zonas da cidade. 

Para Lima (2002), “a construção do primeiro vão da ponte de cimento sobre o rio Poti, no período 1956-1958, ligando a BR-343 ao eixo da Avenida Frei Serafim, o crescimento da cidade extrapolou o rio, estimulando o povoamento de sua margem direita”. É desse período, então, a formação dos bairros da zona Leste, iniciados a partir de loteamentos residenciais em áreas antes ocupadas por chácaras de propriedade de famílias mais abastadas. A construção da ponte Juscelino Kubschek na década de 50, produz uma nova possibilidade para o crescimento da cidade de Teresina estimulando o povoamento e a criação de bairros da zona leste, originando os Loteamentos nas áreas que antes eram Chácaras. Segundo Silva (2014), a Zona Sudeste de Teresina começou sua ocupação na década de 1970, através da intervenção do Estado com instalações de conjuntos habitacionais Dirceu Arcoverde. Segundo Abreu (1987), o setor imobiliário desenvolve-se bastante, tanto com relação a investimentos públicos quanto a privados, destacando-se, principalmente, este último. Começam a aparecer na cidade construção de prédios de apartamentos. Comenta Silva (2007), Na Zona Sudeste da cidade de Teresina a construção de condomínios aumentou de maneira significativa. São condomínios como Lenita Ferreira, Margens do Poty, Grand Park Dirceu, Condomínio Chapada do Corisco, Jardins Residencial Club, American Club Residence, Colorado, Mirafloris, Heliópolis dentre outros, demonstrando o grande atrativo que se tornou essa parte de Teresina. A partir da década de 70 temos o estado promovendo a urbanização da cidade de Teresina através dos conjuntos habitacionais com o decorrer dos anos o ramo privado imobiliário se instalou na zona sudeste da cidade em busca de espaços para construção de condomínios para venda mostrando como se transformou essa zona em sua ocupação residencial. Silva afirma (2007), que a expansão urbana na Zona Sudeste de Teresina é resultado ainda de motivos relacionados ao capital que necessita de constante reprodução, e como o capital imobiliário trabalha para alcance desses resultados a busca por novas áreas para estabelecimento de novos empreendimentos criando uma nova demanda, é algo inerente a essa atividade, visto que esses agentes objetivam o lucro máximo.

Dessa forma a atuação dos promotores imobiliários na área em estudo visa a produção do espaço urbano para a reprodução do capital, transformando esse espaço em mercadoria. Perante esse crescimento urbano na zona sudeste de Teresina é identificado como fator importante o capital que busca sempre novas opções para seus projetos imobiliários em busca de nova clientela em busca de imóveis e lucro, assim ocorre uma nova busca por espaços para novos lucros com o mesmo. Segundo Silva (2007), esses empreendimentos estão localizados ao longo de toda a extensão da zona sudeste, contudo, alguns ainda estão em processo de construção e outros ainda na fase de lançamento. Assim fica visível a proximidade de alguns em zonas já dotadas de equipamentos urbanos, como o Gran Park Dirceu, o primeiro empreendimento desse tipo na área, datado de 2009, além das localizações de futuros empreendimentos onde atualmente éuma grande área de vegetação como ocorre com o bairro de condomínios Mirafloris e o Barra Grande Village. Com os investimentos do setor imobiliário a zona sudeste passa a ser alvo de novos empreendimentos que estão em construção ou em lançamento. Alguns deles já estão melhores estruturados urbanamente, consequentemente atraindo outros investimentos imobiliários, tornado assim essa zona com uma das zonas de maior especulação imobiliária da cidade de Teresina.

De acordo com Abreu (1987), a expansão da Zona Leste da cidade de Teresina é uma área de segregação residencial de alto status, com essa pesquisa gera uma nova discursão de processo de análise espacial como uma consequência do crescimento imobiliário na Zona Leste de Teresina, a separação residencial, possibilitando a poucos usufruir dessa infraestrutura de alto padrão na cidade Teresina e por vias de acesso criadas para valorizar essas áreas. Por meio desse crescimento da Zona Leste de Teresina que necessita de novos espaços esse processo segue para o Sudeste da cidade que atualmente configura-se como um dos grandes eixos de ampliação do espaço urbano de Teresina, pois nota-se uma grande oportunidade para as empresas do ramo imobiliário atuarem neste espaço, que por meio de vias de acesso construídas pelo poder público dando possibilidade a uma melhor infraestrutura. Esta Zona conta com um dos grandes eixos de ampliação do espaço urbano teresinense, formando um aglomerado de 47 bairros. Para Lima (2001), as modificações urbanas verificadas em Teresina se processam, de forma mais visível, através da produção de habitações destinadas às classes sociais mais abastadas, caracterizando-se como uma produção verticalizada e de forte conteúdo elitista, o que projeta no imaginário coletivo uma concepção de uma cidade moderna, ao mesmo tempo em que cria e/ou consolida áreas urbanas segregadas espacialmente. Essas transformações espaciais na cidade de Teresina são notadas e destinadas a classe mais alta, tendo como principal exemplo as habitações para elite da população teresinense como característica a verticalização das construções destinado a elite, dando assim um ar inovador e de desenvolvimento a cidade, ao mesmo tempo em que representa a materialização e a separação dos espaços em Teresina.

 

1.4 - Criação da Zona Sudeste de Teresina

A Zona Sudeste de Teresina “[...] começou sua ocupação na década de 1970, através da intervenção do Estado com instalações de conjuntos habitacionais para abrigar pessoas de menor renda que viviam em áreas como centro, assim como pessoas que se encontravam em regiões de risco da capital’’. (SILVA, 2007). Segundo Rodrigues (2013), a Zona Sudeste de Teresina, a segunda zona onde mais se construiu unidades habitacionais, teve na década de 1970 o período de maior expressividade na construção de residências (bairros Dirceu Arcoverde I e II). Na década seguinte, o número de construções cai mais que a metade e na década de 1990, reduz de forma mais intensa ainda. A zona sudeste de Teresina foi na década de 70 umas das zonas que mais beneficiou-se de investimentos públicos na área de habitação como o Dirceu tendo declínio apenas na década de 90. A Zona Sudeste de Teresina surgiu na década de 1970, como área de fazendas começando a ser modificada pela ação do Estado que atuou como agente transformador do espaço através da construção de conjuntos habitacionais. O objetivo era a realocação das pessoas menos abastadas de áreas centrais de Teresina (Centro e Zona Leste) para as regiões periféricas. O Bairro Dirceu na Zona Sudeste de Teresina foi o primeiro produto da ação do Estado, construído em uma faixa de terra conhecida inicialmente por todos como parte da zona leste, (Lei Nº 2.960/2000), só posteriormente denominada de Zona Sudeste. Em homenagem ao ex-governador e Senador Dirceu Mendes Arcoverde os conjuntos habitacionais Itararé I e II a pedido da população passaram a ser denominados de Dirceu Arcoverde. “O bairro ocupa uma área que pertencia à Fazenda Itararé, de Pedro de Almendra Freitas, daí seu nome (a sede desta fazenda localizava-se na área do atual bairro São João Eldorado Country Clube). A palavra Itararé, de origem tupi, significa curso subterrâneo das águas dum rio através de rochas calcárias. O bairro abrange, ainda,terras pertencentes ao Sítio São Raimundo Nonato, de José Camilo da Silveira. Após a construção do conjunto Dirceu Arcoverde (I, em 1977, e II, em 1980) da COHAB, tornou-se o bairro mais populoso de Teresina”. (TERESINA: SEMPLAN, 2009).

O Bairro Dirceu é um dos grandes exemplos da expansão urbana de Teresina, implementado pelo poder público na década de 70, sendo chamado com o nome em homenagem ao Senador Dirceu Mendes Arcoverde, originado da necessidade de transferência da população mais carente do centro de Teresina, tornando-se com o tempo o bairro mais populoso de Teresina. Após 30 anos da criação do bairro Dirceu Arcoverde, as mudanças são visíveis, existe uma infraestrutura implantada, através da construção dos conjuntos habitacionais e, posteriormente, o surgimento do comércio que proporcionou a expansão tanto do bairro Dirceu quanto da zona sudeste que hoje contam com inúmeros ônibus coletivos além de linhas alternativas. No entanto, o Estado continua sendo o principal agente construtor do espaço urbano, juntamente com proprietários fundiários e imobiliários (SOUSA, et.al, 2011). Nota-se a transformação do bairro Dirceu tanto estrutural como econômica, depois de algumas décadas nessa zona da cidade. Tendo ainda grande interferência do estado e também proprietários de terras e promotores imobiliários. As residências da “classe mais alta” se localizam nos bairros centrais como Itararé, Renascença e Parque Ideal, principalmente, na área central dos próprios bairros, uma vez quea periferia destes é formada predominantemente por vilas/favelas. Já a “classe mais baixa” mora tanto nas vilas/favelas quanto na franja da zona nos bairros próximos a zona rural, que apresentam uma precariedade bem maior quanto aos equipamentos urbanos ( SOUSA, et. al, 2011). A região do bairro Dirceu desenvolveu-se em volta de seu centro ou espaço de origem provocando a concentração da classe mais alta nesses bairros centrais ao mesmo tempo em que a classe mais carente foram para periferia da região do Dirceu, a zona rural, carente de infraestrutura.

 

2 – VALORIZAÇÃO DO ESPAÇO URBANO NO BAIRRO GURUPI NA ZONA SUDESTE DE TERESINA/PI

2.1 - Descrição da área de estudo

A expansão da Zona Sudeste de Teresina vem ocorrendo até os dias de hoje, com uma participação grande das empresas imobiliárias com o apoio do poder público sendo estes os principais agentes que atuam para seu crescimento. Nesta zona criou-se a partir da década de 90, mais especificamente no bairro Gurupi, loteamentos levando ao início da interferência nesse determinado espaço e a valorização do solo que antes eram espaços rurais modificando sua função e estrutura. Segundo corretor de imóveis entrevistado a área que atualmente constitui o Bairro Gurupi, era chamado de “mata dos algodões”, depois esta área foi vendida parte para particulares e outra parte foi invadida. No inicio da década de 90, uma imobiliária criou o loteamento Green Park . A partir da década de 90, a expansão da Zona Sudeste, tem sido mais intensa através da ação do setor imobiliária que resultou na construção de loteamentos abertos e depois condomínios fechados, sendo este setor um dos grandes responsáveis pela valorização dessa zona de Teresina.

Este fato tem causado especulação imobiliária desta área e também em função da proximidade com a Zona leste em que esse processo já ocorre ha várias décadas, influindo na utilização dessas novas áreas para a reprodução de novas opções para moradia. Por este motivo pretendo estudar e realizar uma pesquisa nessa área buscando descrever o local e o que nele acontece. O Parque Gurupi, com lotes para chácaras. constitui área de expansão da cidade oficializado, em 1988, com o II Plano Estrutural de Teresina PET. Sua sua área estende-se contida do cruzamento da Avenida João XXIII e Zequinha Freire segue até a Av. Professor Camilo Filho chegando na linha Férrea, continuando para o leste na Av. Joaquim Nelson atingindo a Avenida Paulo Ferraz encontrando-se a Av. João XXIII ou BR-343. Pesquisa em orgão público, SDU Sudete, foi possível encontrar dados relacionados a área contribuindo para sua descrição, através de entrevistas com gestores que forneceram informações como um mapa detalhando o loteamento pesquisado e como o poder público interfere no mesmo. A antiga mata dos algodões era uma região de Chácaras que posteriormente veio a chamar-se Parque Gurupi.

O bairro Gurupi abarca o Residencial Frei Damião, Alto da Ressurreição, Loteamento Green Park e Vila Urbano Eulálio . Com isso específico a área de estudo ao loteamento Green Park, loteamento privado em que ocorre a valorização imobiliária, buscando estudá-lo a fim de explicar como ocorre essa valorização imobiliária influenciando essa área da cidade. O Loteamento Green Park que está localizado dentro do bairro Gurupi com limites entre a BR-343, Avenidas Antônio Oliveira, Vitor Rocha Mafra, Newton Macedo, Leda Carvalho, vem se destacando pela transformação provocada pelo ação do setor imobiliário juntamente com o poder público, e a valorização do local é influenciado pela proximidade com a zona leste, com a ocupação da área por residências e condomínios nas proximidades do loteamento e com boas opções de vias de acesso como Av. João XXIII, Av. Mirtes Melão, Joaquim Nelson, Professor Camilo Filho facilitando assim o deslocamento dos moradores. Esses fatores colaboram para que o loteamento Green Park, nas proximidades, tornando-se uma opção interessante para quem busca uma boa localização residencial e com qualidade.

O loteamento Green Park representa um exemplo da expansão da cidade, e de novos espaços para investimento por parte das empresas imobiliárias que se interessem pela possibilidade de utilizar e lucrar na área. Criado na Zona Sudeste da cidade de Teresina esse loteamento, de classe média alta foi praticamente todo vendido pelas imobiliárias e desde então vêm sendo erguidas ali um novo espaço destinado a moradia com belas residências, isto torna o loteamento valorizado e capacitado para atrair novos moradores. Devido o sucesso dos empreendimentos, as imobiliárias aumentaram seus investimentos na área de administração de imóveis ou construção, atraindo a criação de novos condomínios em seu entorno como, Condomínio Plaza Mayor com 150 unidades em construção em conjunto com o governo federal que inclusive já está em fase lançamento. Tudo isto leva á valorização do local e adjacências que consomem áreas antes vazias onde se formaram imensos espaços dedicados a moradia numa combinação de espaços abertos para residências e outro fechado com apartamentos, nas proximidades do loteamentos tem destaque dentre os condomínios já erguidos e entregues aos seus moradores, o Vila Santorine e Vila Natura.

 

Foi observado também uma grande quantidade de terrenos com residências e terrenos vazios ou com a placa de venda se beneficiando da estrutura com o calçamento e sinalização das vias do loteamento Green Park melhorando sua mobilidade e criando uma atração maior para a chegada de novas construções para moradia.

 

2.2 – Visão de agentes produtores do espaço urbano na zona sudeste de Teresina 

No sentido de obter informações sobre a ação dos agentes produtores do espaço urbano, entrevistou-se representantes do estado – representantes da SDU/ Sudeste e representantes do setor imobiliário. Com isso foi adquiridos dados pertinentes sobre o bairro Gurupi e em relação a atuação do poder público no mesmo. Segundo o engenheiro aquela área foi no passado terras particulares que foram vendidas e adquirida legalmente pelo setor imobiliário que as transformou em loteamento no início da década de 1990, que foram vendidas a terceiros em lotes de mesmo tamanho.

Alguns compradores adquiriram mais de um lote visando especular futuramente os terrenos. Com relação à Prefeitura foram doados a ela lotes para futuras obras de beneficiamento (fins públicos), como uma praça com área próxima a BR-343 que atualmente é uma lagoa e logo será convertida em área verde, com isso favorecendo o loteamento como residências e terrenos valorizando-os ainda mais. Ocorre investimentos de nível federal via Caixa Econômica Federal, Ministérios das Cidades no valor de $ 1.155.283,43, para obras no loteamento para mobilidade urbana, segundo á SDU serão 17 trechos que já foram a maioria concluídos, como o calçamento das ruas Desembargador Satiro Nogueira, Deputado Alberto Luís, Deputado Machado Melo. O prazo de 180 dias para execução total da obra, com pavimentação asfáltica, calçamento, e sinalização vertical, melhorando com isto a infraestrutura do loteamento e valorizando-o os terrenos e casas lá instalados como toda a área em volta.

No loteamento Green Park foi confirmada a interferência do poder público com grande importância como agente de transformação possibilitando condições para a moradia e modo de vida adequado, com obras de beneficiamento que contribuem para valorização e atraindo novos moradores para o loteamento e consequentemente o aumento de seu valor em meio a compra de terrenos e venda que já pode ser constatada, uma noção de como é o comportamento da prefeitura e do setor imobiliário na interferência espacial e juntos sendo protagonistas desse processo de valorização dos espaços do loteamento Green Park e arredores.

 

2.3 Transformações ocorridas no bairro Gurupi segundo a opinião de profissionais do ramo imobiliário

Buscou-se informações com corretores de imóveis e imobiliária atuante no mercado de imóveis de Teresina, contribuindo com suas visões a respeito do ramo imobiliário. Com relação à corretagem de imóveis do loteamento Green Park foi descrito a estrutura do mesmo possui 28 quadras divididas em 30 lotes resultando em um total de 840 lotes. Segundo esses dados e a observação feita foi constatado já um grande número de residências muitas de alto padrão que estão construídas ou em construção. Refletindo um uso maior do espaço que antes era vazio. Os dados obtidos permitiram identificar os diversos usos da terra no loteamento Green Park como se percebeu.

Localizado próximo à área mais valorizada da cidade, no caso a zona leste privilegiando quem mora nele o loteamento Green Park destina-se a classe média alta e no início foi bastante procurado. Em alguns casos os compradores adquiram 3,4 ou 5 lotes foram vendidos por preços de 13 á 30 mil reais dependendo do terreno (tamanho, localização dentro do loteamento). Hoje em dia estão ainda mais valorizados custando de 100 á 200 mil reais isso sem residência, com elas o preço subirá ainda mais. A valorização da área deve-se a futuras obras de pavimentação e da construção de uma praça. Um ramo de negócio inserido que foi espaços para realização de festas (buffet) no caso atendendo a necessidade dos moradores do loteamento. Quanto à ação das imobiliárias entrevistamos um corretor de imóveis da em busca de novas informações sobre o loteamento Green Park e consequentemente sobre a valorização existente no Bairro Gurupi, onde estão situadas as áreas em análise. Segundo mesmo, o loteamento Green Park iniciou-se a partir do ano de 1999 através da construtora Garantia que era na época a única empresa que atuava na área de loteamentos, era apenas uma imobiliária e não construtora como é nos dias de hoje. A Terra foi comprada por um empresário que viu a possibilidade de investimento e sua valorização. A parceria com a imobiliária para a mesma administração do processo de loteamento e venda formou-se assim o loteamento Green Park. A partir do sucesso com a venda do loteamento, novos investimentos foram feitos em novas áreas que são hoje empreendimentos de sucesso para a empresa Garantia. Surgindo para uma classe que hoje é a principal beneficiadora, a classe média alta de Teresina. O Green Park um dos primeiros loteamentos da cidade com origem no ano de 1999, atraiu uma grande atenção como opção de moradia e especulação sendo logo vendido devido. Sua localização é próxima as grandes áreas da cidade, como por exemplo, a zona leste de Teresina que já é bastante valorizada, e torna-se nova opção para venda e aluguel devido aos melhores preços, sendo vantajoso para corretores e clientes.

Buscando novas áreas para investimentos, a imobiliária comprou áreas próximas no propósito de garantir espaços futuros para empreendimentos, hoje em dia já existem quatro empreendimentos e realizou também a compra de uma nova área como reserva ao lado para construção de condomínios, demonstrando um dos grandes exemplos do crescimento imobiliário na cidade de Teresina. Dentre esses novos empreendimentos, citam-se os condomínios em construção pela empresa Garantia que são de médio porte e seu público alvo concursados públicos, com faixa salarial de R$ 7.000 de renda com valores mais acessíveis por volta de 229.000 reais, tornando mais valorizados os empreendimentos que ali estão estabelecidos isso somado a proximidade com vias de acesso á Avenida João XXIII e estrada da Usina Santana provocando uma ligação viária fundamental para o acesso dessa grande área que é hoje em dia uma grande área de reserva imobiliária e de especulação e será futuramente dominada pelo setor imobiliário e indicando uma nova área de expansão de Teresina. A construção de condomínios transforma a realidade imobiliária no bairro Gurupi com uma nova estrutura que, além de loteamentos é baseada em apartamentos com toda infraestrutura para atrair moradores, significando uma nova época a respeito do uso do espaço urbano no bairro. No aspecto geral da valorização imobiliária está ligada à localização e à infraestrutura existente fazendo com que haja atração por parte dos clientes para compra de imóveis, isso tudo tendo a participação do poder público no pós venda com obras, como transporte, saúde, iluminação etc. No caso do loteamento Green Park, temos agentes como estado com o beneficiamento do mesmo e as imobiliárias construindo e vendendo imóveis atuando como elementos valorizadores de seu espaço tanto interferindo para o seu crescimento estrutural e econômico.

 

3 CONSIDERAÇÕES FINAIS 

O trabalho em questão buscou trazer um conhecimento sobre a ação e a transformação provocada pelos agentes modeladores do espaço urbano na região sudeste de Teresina. O espaço de análise foi o loteamento Green Park, Zona Sudeste de Teresina onde está ocorrendo transformações espaciais e que foi descrito e abordado no trabalho. Na realização dos objetivos foi possível desenvolver toda uma descrição da área, identificando a situação do loteamento em termos estruturais e valorização citando agentes modificadores desse espaço. Inicialmente foi feita uma observação na área no qual buscou-se uma noção da situação do loteamento frente o espaço ali encontrado inclusive representado por fotografias, após foram necessárias entrevistas para uma visão profissional na pesquisa primeiro foi um profissional da SDU Sudeste, na qual foram abordados a ação do poder público no loteamento Green Park, segundo o entrevistado já haviam obras de beneficiamento importantes em execução que iriam ser de grande importância para a mobilidade e infraestrutura. Foi conseguidos mapas da área do loteamento com detalhes contribuindo com a descrição na pesquisa e interpretar sua ocupação para a produção de um gráfico que foi exposto no trabalho. No decorrer da pesquisa ocorreram entrevistas com corretores representantes do ramo imobiliário que deram sua visão a respeito da ação das imobiliárias frente as transformações do Green Park.

O primeiro entrevistado detalhou a área dando suas características e como foi sua origem, fornecendo na sua visão os fatores responsáveis por sua transformação e valorização de seus imóveis, confirmando também o que foi dito pelos agentes públicos entrevistados anteriormente no caso as obras no loteamento. O segundo entrevistado foi na Imobiliária Garantia que é a criadora do loteamento e hoje também de outros projetos próximos do mesmo. Na entrevista o corretor expôs muitas informações importantes sobre o projeto imobiliário existente na visão do promotor imobiliário que tem grande importância na modificação e no uso do solo urbano. Foi cedido também um mapa com os limites do loteamento ajudando na produção do mapa da área de estudo para o trabalho e apresentação.

 

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