Seguro Fiança

Diversas dúvidas pairam sobre o produto de seguro denominado Seguro  Fiança Locatícia. Esse artigo tem o intuito de, pelo menos, dirimir parte delas.

Resolvi separar em perguntas e respostas

1) Quem deve pagar o seguro de fiança locatícia?

De acordo com o artigo artigo 23 - XI, quem paga é o locatário

2) Pode o locatário escolher o corretor de seguros que apresentar o melhor preço?

Já que no final o produto será o mesmo e da mesma seguradora, deveria poder escolher; por outro lado, e vendo com olhos de corretor de seguros que sou, cabe ao segurado – o locador, cliente do corretor, da seguradora e aquele que será indenizado – escolher com quem deseja fazer o seguro e em qual seguradora achar melhor. Pode não ser, financeiramente falando, bom para o locatário, mas ilegal não é.

3) Seguro fiança é caro?

Depende de 2 fatores:

O primeiro fator é: Quais coberturas pretendidas pelo locador?

A cobertura básica e obrigatória é o Aluguel, e é comum colocar o Condomínio e o IPTU – quem não paga aluguel não paga esses dois encargos, mas obrigado não é a contratação.

Se forem para essas três coberturas, um seguro fica, na média, abaixo do valor correspondente à soma desses encargos. Números “mágicos” tipo: custará 2 X, 2,5 X ou 3 X o valor do aluguel não existem, mas isso explicarei no 2º fator de precificação

Às vezes por excesso de zelo, ou ignorância sobre coberturas e necessidades reais, algumas imobiliárias/proprietários querem todas as coberturas possíveis e imagináveis, independente do estado do imóvel locado, como exemplo: um apartamento muito mal pintado, mas pintura nova, mereceria uma cobertura de Pintura Interna – encarecendo o produto e afastando com isso o locatário?

Nada impede que tenha, mas compensará esperar que alguém pague o seguro com essa cobertura para algo tão mal pintado? Outro exemplo é sobre a Pintura Externa (para casas). Imaginem uma casa com pintura nova e bem feita, mas que com o decorrer do tempo ficou suja, enlameada e desbotada pelo Sol. Teria obrigação o locatário de repintá-la? Não, já que se trata de desgaste normal de uso e também não terá indenização o locador pelo mesmo motivo acima. Valeria a pena pedir essa cobertura e afastar possíveis locatários devido o alto custo?

Mas afinal, se existem essas coberturas, quando seria viável contratá-las? Em primeiro lugar sempre que o segurado achar que deve – a casa é dele e ele decide -, e em segundo, quando os futuros moradores apresentarem certo risco ou possibilidades.

Um casal com várias crianças pequenas, dez cachorros, três porcos e vinte gatos são fortes candidatos a danificarem uma pintura.

Vamos agora ao segundo fator que determina o preço: Quem vai alugar?

Isso cria a maior celeuma, mas não é difícil entender. Chamam de rating, pontuação ou score.

Quando se faz um seguro de auto, vários fatores são analisados: o carro, o condutor, o CEP, a cidade, etc.; com seguro fiança também, mas aí as análises são do proponente, a saber:

- a idade

- o emprego

- quanto ganha

- se a relação entre o que ganha e o que irá gastar com a locação é baixa

- se tem compromissos financeiros onerosos

- quanto está comprometido da sua renda com pensões e financiamentos

- se tem patrimônio e diversas variáveis

Vou dar um exemplo com 3 pessoas:

João ganha pouco

José ganha muito bem

Severino ganha mais do que José

João ganha 3.000,00 e vai comprometer 800,00 com a locação. Ele não tem dívidas, tem um emprego há muito tempo e não tem filhos. Forte candidato a ser aprovado.

Vamos ao José. Ganha 30.000,00 e vai comprometer 1.000,00. Parece bom, mas ele já se casou 3 vezes e com cada esposa teve 4 filhos. Como se separou, paga pensão para 12 menores e todos os carros (importados) das ex-esposas, e o dele também, estão financiados em 80 meses. Forte candidato a ser reprovado

Então renda é tudo? Já vimos que não.

Severino ganha 50.000,00.

Não tem pensão a pagar e nem filhos, mas como gosta de gastar e sair para balada, curte a vida de Mercedes, mora de frente para Av. Atlântica, comprou financiado um apartamento em Miami, mas ainda sobra dinheiro – se fosse só isso. O problema é a balada. Sempre chega ao final do mês usando uns 2000,00 do cheque-especial, ou seja, ele ganha bem, mas precisaria ganhar um pouco mais. Será aprovado? Pode ser que sim, mas tem alguns detalhes. Usar cheque especial é ruim, mas não chega a ser uma fortuna; é solteiro e sem dependentes.

Pode ser um candidato a ser aprovado, mas como apresenta um certo risco, ao invés de pagar 500,00 de seguro como João, pagará 600,00 (como exemplo) como se fosse uma “taxa” e risco.

Cada caso é um caso e variam as respostas da seguradora em função de cada época.

6) É comum essa pontuação ser muito ruim?

Na minha corretora fiz um levantamento em 2011/2012 e metade de 2013 e constatei que 6 % não são aprovados, e todos por restrições cadastrais que nem sabiam. Somente 5% deles acabaram com pontuações que tornaram o seguro mais caro do informado, a princípio, e 12% tiveram o custo abaixo do que eu tinha informado

7) Como devo proceder na imobiliária?

Se a imobiliária não obrigar o proponente a fazer o seguro com uma determinada corretora de seguros, perguntem quais coberturas o locador deseja, procure duas ou três que tenham experiência nesse seguro – coisa rara de encontrar – e faça a cotação com eles. A que oferecer o menor preço, a princípio (*), será a melhor.

(*) Já vimos que preço final pode mudar para cima ou para baixo dependendo da análise, por isso o termo “ A PRINCÍPIO”

Maiores informações podem ser obtidas nos meus sites: http://emsseg.wix.com/fiancalocaticia

e um cálculo aqui http://emsseg.wix.com/fiancalocaticia#!calculo-seguro-fianca-locaticia/csac

ou aqui http://www.phoenixseguros.com.br/form_fianca_locaticia.html

ou entrem em contato: ems.seg@uol.com.br

Eduardo M Souza