LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS NÃO RESIDENCIAIS E AS MUDANÇAS...

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS NÃO RESIDENCIAIS E AS MUDANÇAS ADVINDAS COM A NOVA LEI DO INQUILINATO

RESUMO

O presente trabalho abordará um tema bem presente no cotidiano da sociedade, mas pouco conhecido em seus detalhes que fazem toda a diferença. Será exposto tanto no capítulo do contrato de fiança e locação: as características, efeitos, deveres e direitos das partes do negócio jurídico, além de algumas peculiaridades e outras questões. Ademais, serão analisadas as principais alterações ocorridas com a nova Lei do Inquilinato, Lei n.º 12.112, de 09 de dezembro de 2009, que deu uma nova redação aos artigos: 4.º, 12, 39, 40, 59, 62, 63, 64, 68, 71 e 74 da Lei n.º 8.245, de 18 de outubro de 1991. Assim, esses artigos além de analisados, serão explicados suas principais alterações de maneira a compará-los com a antiga redação.

INTRODUÇÃO

O contrato de fiança assim como o de locação, são assuntos bastante encontrados no mundo jurídico atual, porém não é de hoje eles são firmados através dos seus documentos e registrados, a fiança, por exemplo, é mencionada até mesmo na Bíblia Sagrada e na grandiosa mitologia grega, e a locação presente desde o Direito Romano Antigo.

A título de um maior esclarecimento sobre o tema em debate será analisado primeiramente de uma forma geral as definições, aspectos, requisitos e seus efeitos até a chegada da extinção de cada tipo de contrato. Para ai assim adentra-se no foco principal do trabalho que explanar o que a Lei do Inquilinato (Lei 12.112/2009), exposto no segundo capítulo do presente paper.

A nova Lei adequou às regras de locações de imóveis urbanos ao Código Civil Brasileiro de 2002 e aperfeiçoou os procedimentos previstos na Lei do Inquilinato, como por exemplo, a ação de despejo, a execução provisória, a ação renovatória, além de questões relacionadas à situação do fiador dentro do contrato de locação. De modo que, essas novas alterações surgiram para entrar em conformidade com os anseios da população, isso, pois, a antiga redação já se encontrava defasada e ocasionava consequências devido à insegurança dos locatários, além de outras questões..

1.CONTRATO DE FIANÇA

            A fiança também é pode ser chamada de caução fidejussória, está prevista do artigo 818 a 839 do Código Civil de 2002, que o define como um negócio jurídico no qual alguém garante cumprir uma obrigação assumida por outra, que é o devedor principal com o credor.

Ela é um contrato típico e nominado, uma vez que se encontra na legislação civil, dentre suas características encontra-se a unilateralidade, já que é quem vai ter a obrigação é somente o fiador, aquele que vai arcar com a despesa caso seja necessário, ou fiadores, onde se constituía a chamada fiança conjunta, havendo aqui a solidariedade passiva entre eles[1], a acessoriedade, pois a fiança é apenas um contrato que acompanha a obrigação principal, a gratuidade, é outro traço, visto que só terá benefícios uma das partes, que é o credor[1], a acessoriedade, pois a fiança é apenas um contrato que acompanha a obrigação principal, a gratuidade, é outro traço, visto que só terá benefícios uma das partes, que é o credor[2].

Uma curiosidade é a fiança é um contrato personalíssimo, transmitida no caso de mortis causa, somente até o limite da herança, como prevê o Cód. Civil no seu art. 836. “A fiança é, por fim, um contrato personalíssimo ou intuitu personae, por que celebrado em função da confiança que o criador merece” (GONÇALVES, 2007, pág. 528, Direito Civil Brasileiro).

Quanto aos requisitos desse contrato são divididos entre os subjetivos que está a capacidade para ser fiador, incapazes de modo geral não podem constituir como parte, pessoas com certas funções também não podem, como é o caso do leiloeiro, e tesoureiro e objetivos,até alguns sujeitos da entidade públicas e outros, previstos pelo Cód. Civil. Já no que tange as exigências objetivas estão: a natureza acessória, mencionada anteriormente, a possível existência de dividas futuras como negócio de fiança, como melhor explica Gonçalves:

Embora, em regra, a fiança seja concedida a obrigações atuais, as “dívidas futuras” podem ser objeto de fiança; “mas o fiador, neste caso, não será demandado senão depois que se fizer certa e líquida a obrigação do principal devedor” (CC, art. 821), porque o acessório segue o destino do principal. Tem a jurisprudência reconhecido, efetivamente, que o principio da acessoriedade é que impõe a eficácia da fiança quando somente resultar assente e afirmada a obrigação que determinou a garantia, ou seja, somente quando se torna exigível a obrigação afiançada.

O chamado benefício de ordem ou de execução ocorre quando o fiador é demandado primeiramente, e esse tendo em sua defesa o poder de realizar o chamamento do devedor “principal”, em razão da sua responsabilidade ser acessória e subsidiária. Previsto no art. 827, do Cód. Civil. Como exposto pelo Código Civil Interpretado[3]: “pelo benefício de ordem, o fiador, quando demandado pelo pagamento da dívida, exige que sejam primeiro executados os bens do devedor”.

Chegando no caso da extinção da fiança, que acontece com a efetuação do pagamento da dívida pelo devedor principal ou no caso de morte do fiador (direito personalíssimo), já explicado anteriormente e pela exoneração do fiador, conduta contida no art. 835 do Cód. Civil, que prevê que ele deixe esse contrato quando lhe for conveniente.

Cabe também nessa hipótese outros casos, como por atos praticados pelo credor, como por exemplo, a concessão de moratória e a frustação da sub-rogação legal. E o exemplo exposto por Gonçalves em sua obra, onde ele alega que independente de ser acessório esse contrato também se acaba pelos tipos de cessões que faz com que se extingue uma obrigação, como é o exemplo da confusão, onde o devedor é o mesmo fiador, a compensação e as causas ao que o fiador tem direito por questões de exceções pessoais.

Há uma grande polêmica em volta do contrato de fiança que é o fato da possível penhorabilidade do bem de família do fiador. De acordo com STJ, pode sim ocorrer essa possibilidade, porém muitos criticam isso, alegando ser até mesmo inconstitucional, já que se o bem do devedor principal jamais pode ser penhorável, por então o do fiador poderá ser? E assim violando o princípio da isonomia, contido no art. 8º da Constituição Federal, e o da dignidade da pessoa humana, no que diz respeito à moradia, art. 6º da lei maior[4].

[1] Art. 829, do Cód. Civil: “A fiança conjuntamente prestada a um só débito por mais de uma pessoa importa o compromisso de solidariedade entre elas, se declaradamente não se reservarem o benefício de divisão”.

[2]VENOSA, Silvio de S. Direito Civil: Teoria Geral dos contratos e Contratos em espécie. São Paulo: Atlas, 2005. vols. II e III.

[3]INTERPRETADO, Código Civil: artigo por artigo parágrafo por parágrafo/ Costa Machado, organizador; Silmara Junes Chinellato, coordenadora. 5º edição. Barueri, SP: Manoele, 2012.

[4]TARTUCE, Flávio. Teoria Geral dos Contratos e Contratos em Espécie. 6º ed. Rio de Janeiro: Forense- São Paulo: Método, 2011, pág. 440.

2. CONTRATO DE LOCAÇÃO

A locação é um contrato em que uma pessoa deixa outra utilizar-se de certo bem, tendo uma data para a iniciação e o termino desse gozo, mediante um pagamento por parte do locatário, aquele que alugou a coisa para com o locador, o proprietário e que ofertou o bem[1], podendo haver outros sinônimos para classificar essas duas partes.

Esse tipo de contrato de maneira geral é dividido em três seções: a locação de coisas (bens infungíveis), de serviços e da empreiteira. Mas é importante ressaltar que devido ao atual Código Civil a prestação de serviço e a empreiteira deixaram de ser vistas como tipos de locações, já que a legislação os trazem após o contrato de empréstimo, e os separando de locação de coisas[2]. Dentre as milhares de características encontradas nesse negócio jurídico as mais que mais se destacam são: sua natureza que é multifária, ou seja possui várias forma de correr, a bilateralidade, já que as duas partes possuem obrigações, é oneroso, cumutativo, por não possuir riscos no que diz respeito ao aluguel do bem, as prestações são certas e não aleatórias. E ainda como alega Pablo Gagliano (2005, pág. 201): 

O tempo, como exposto, é um elemento essencial no contrato de locação, constituindo em um típico contrato de duração. Tal duração pode ser determinada ou indeterminada, na medida em que haja previsão expressa de termo final ou condição resolutiva a limitar a eficácia do contrato. O que não se admite, em nosso sentir, é a locação vitalícia. 

Dentre essas características da locação se distinguem também, se transformando em elementos formais, o objeto da locação, que pode ser bem móvel e imóvel, a retribuição, pois já que é um negócio oneroso possui um preço a ser pago, e o tempo, isto é, a duração do contrato, que deve ser pré-estabelecido no momento na negociação. Mas e se for por tempo indeterminado? O Cód. Civil alega que deve-se então realizar a notificação do locatário para que o bem seja devolvido ao dono no momento em que ele estabelecer, e se no caso for necessário poderá ocorrer a mora e seus efeitos em razão do não cumprimento desse prazo.

Gagliano (2005, pág. 196) em seu livro apresentar um tipo de solução para essa questão, que é a fixação do prazo de entrega ser de acordo com o período que é realizado o pagamento, como bem esclarece:

Assim, por exemplo, se alugo um carro por diária, o prazo de um dia para devolução pode ser razoável; se alugo por semana ou quinzena, o prazo correspondente pode ser invocado. Esse critério tem respaldo na ideia de que esta periodicidade gera um expectativa de percepção da verba.

[1]DINIZ, Maria Helena. Direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 21.ed. S.Paulo: Saraiva, 2007, pág. 254.

[2]TARTUCE, Flávio. Teoria Geral dos Contratos e Contratos em Espécie. 6º ed. Rio de Janeiro: Forense- São Paulo: Método, 2011, pág. 364.