LOCAÇÃO DE IMÓVEIS - GARANTIAS CONTRATUAIS E...

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS - GARANTIAS CONTRATUAIS E A “NOVA” FIANÇA: Fiança enquanto garantia e sua segurança jurídica ao credor 

Ivan Wilson de Araujo Rodrigues Junior[1] 

Sumário: Introdução; 1- Do contrato de locação, 1.1- Conceito, 1.2- Lei do Inquilinato, 1.3- Obrigações das partes, 1.4- Características da locação; 2- Da fiança, 2.1- Noções gerais, 2.2- Obrigações do fiador e do devedor principal, 2.2.1- Fiador insolvente, 2.2.2- Fiança e litisconsórcio, 2.3- Benefício de ordem; 3- Fiança como garantia, 3.1- Constituição Federal e Direito Civil, 3.2- Dispositivos normativos, 3.3- Jurisprudências; Considerações finais. 

RESUMO

O contrato de locação, bem como o de fiança, será abordado no presente trabalho conjuntamente, no tocante que a fiança é um acessório ao contrato de locação. Há ainda de ser abordadas as características destes contratos e ainda um ponto ao qual terá um enfoco especial, a garantia que a fiança exerce perante o contrato de locação, esta como uma segurança jurídica, não só ao credor como também ao fiador, considerando os estudos junto ao Direito Processual Civil, o qual demonstra os meios de exercício deste direito de garantia nas ações processuais cíveis, considerando ainda a intervenção de um terceiro neste meio. A partir destas análises será então realizada a discussão sobre este tema. 

Palavras-chaves: Contratos; Fiança; Locação; Segurança jurídica. 

INTRODUÇÃO

Inicialmente o tema exposto e, por sua vez, delimitado como a fiança enquanto garantia e segurança jurídica ao credor (locador), abrange quanto o contrato de locação, assim como o de fiança. É certo que será identificado nos capítulos que seguirão à pesquisa os sujeitos dos respectivos contratos, bem como será abordado quanto à questão das obrigações, do credor e devedor (do locador e locatário), não esquecendo ainda das obrigações do fiador.

A pesquisa iniciar-se-á tendo como capítulo primeiro uma análise sobre o tema, contrato de locação, onde neste será conceituado tal contrato, assim como abordado a lei do inquilinato, obrigações como já citado anteriormente e suas características.

Seguindo a ordem metodológica do sumário, tem-se então um capítulo que foi separado para abordar ainda quanto à fiança, tratando quanto às noções gerais deste tema, suas obrigações, onde neste subtópico será trazida uma abordagem do fiador insolvente e a fiança e litisconsórcio, este que aqui tem a devida importância, pois vem tratar quanto à intervenção do fiador no contrato de locação, sendo importante ainda conceituar o benefício de ordem.

Por fim, como último capítulo do presente trabalho, haverá maior aprofundamento do tema, ter-se-á a fiança como garantia, esta que poderá ser melhor entendida após a apresentação de um breve relato quanto aos contratos que a abrangem, tendo parâmetros na Constituição Federal, bem como no Direito Civil. Traremos ainda dispositivos normativos e jurisprudências referentes ao tema que auxiliarão na explicação deste, facilitando a compreensão do leitor.

É relevante ainda enfocar no tocante que será tratado quanto à questão da forma a qual a fiança irá garantir ao locador o seu valor do aluguel, isto é, o cumprimento da obrigação do locatário.

O ponto ao qual se almeja alcançar é este, pois os capítulos que serão abordados primeiramente serão pontos relevantes à compreensão do leitor para compreender o foco principal da presente obra. Deste modo, tendo as noções gerais dos contratos a serem trabalhados, será explicitado como o credor tem sua garantia; como o locador garante que a obrigação do locatário seja plenamente cumprida, garantindo assim, portanto, que não haja prejuízo a nenhuma das partes. 

1. DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

1.1.   Conceito

É certo que o contrato de locação é utilizado hodiernamente por todo o mundo, mas que muitas vezes não o é entendido de maneira clara, isto é, apesar de saberem a maneira de utiliza-lo, não conhecem suas especificidades, características, e inclusive suas obrigações, as quais serão aqui tratadas.

Este contrato é conhecido por realizar um “empréstimo” de bem infungível, ou seja, insubstituível, podemos assim dizer, a determinada pessoa por tempo determinado. É deste modo que Carlos Roberto Gonçalves, conceituado doutrinador do Direito Civil, utiliza a palavra locação “para designar unicamente o contrato que se destina a proporcionar a alguém o uso e gozo temporários de uma coisa infungível, mediante contraprestação pecuniária” (GONÇALVES, 2004, p. 283).

Tendo em vista então o presente conceito, podemos trazer ainda a explicação que Maria Helena Diniz aponta em sua obra, sendo contrato de locação,

o contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração paga pela outra, se compromete a fornecer-lhe durante certo lapso de tempo, o uso e gozo de uma coisa infungível, a prestação de um serviço apreciável economicamente ou a execução de alguma obra determinada (BEVILÁQUA apud DINIZ, 2007, p. 254).

A partir deste pensamento, analisa-se que os conceitos se assemelham, mas é importante ressaltar que Diniz trata a prestação do contrato como sendo apreciável economicamente, ou a execução de alguma obra determinada. A apreciação econômica do contrato como contraprestação já está claro, como sendo a prestação pecuniária. No tocante a prestação pela execução de alguma obra determinada trata-se do contrato cuja sua espécie é a locação de obra, ou seja, empreitada.

Há três espécies de contrato de locação conceituado por diversos doutrinadores. Há a locação de coisa como utilizado comumente, que é a locação de bens infungíveis, cujo objetivo atém-se ao uso temporário da coisa, tendo a contraprestação pecuniária. A esta locação o Código Civil trata em seus artigos 565 a 578. Há ainda a locação de serviço, ou mais rotineiramente chamado de prestação de serviços, o qual o sujeito vai à busca de um serviço. Quanto a esta locação podemos no basear nos artigos 593 a 609 do referido código. Já a locação de obra ou empreitada, é quando o objetivo do contrato é executar uma obra prevendo determinado resultado, ao qual se encontra presente nos artigos 610 a 626 da mesma lei tratada no presente trabalho.

1.2.   Lei do Inquilinato

Á primeira vista, devemos considerar que a lei do inquilinato atual não existiu sempre, havia antes, portanto, uma lei anterior acerca desta proteção legal. A lei do inquilinato de 1991, lei nº 8.245, sofreu modificações na atual de 2009, nº 12.112.

Houve diversas mudanças na passagem de uma lei por outra, afinal se passaram 18 anos. Neste lapso temporal, diversas foram as mutações interpretativas acerca do Direito Civil as quais vieram como objetivo de se adequar normativamente às interpretações jurisprudenciais (LOMEU, 2010, p. 10), e que trouxeram diretamente efeitos ao contrato de locação que consequentemente atingiu-se a lei do inquilinato.

A lei do inquilinato atual, de 2009, veio com o objetivo de se adequar a realidade hodierna do Direito ao qual estamos vivendo, tendo como pontos relevantes a se destacar a sua adequação normativa as interpretações jurisprudenciais, pois estas assim o faziam, mas contrária a lei do inquilinato de 1991 que já estava defasada. Ou seja, antes das modificações sofridas na lei do inquilinato, os tribunais apreciavam casos de locação de maneira, muita das vezes, contrária ao que a lei estabelecia, pois se tratava de caso concreto atual enquanto que a lei nº 8.245 tratava de costumes que já estavam ultrapassados na sociedade presente.

Com isso, a atual lei do inquilinato trouxe mudanças no tocante à alteração no que tange a devolução do imóvel, não mais existência da dissolução da sociedade concubinária presente no art. 12 da Lei de 1991, mas a união estável, a não mais possibilidade do locador exigir novo fiador ou substituição da modalidade de garantia no caso de ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente.

Trataremos aqui especificamente na alteração contida no artigo 12 da referida lei, o qual inclui abordagem a cerca do fiador no contrato de locação.

A alteração que este artigo sofreu refere-se à exclusão do parágrafo único, ou melhor, a substituição deste para que fossem acrescentados dois parágrafos. A antiga lei do inquilinato, a de 1991, assim dispunha em seu artigo 12:

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub - rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei. (Lei 8.245/91)

A nova lei do inquilinato, a de 2009, assim dispõe ainda em seu artigo 12:

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

• 1º. Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.
• 2º. O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Lei 12.112/09)

Na alteração do artigo 12 em seu caput, a substituição ocorreu apenas quanto à sociedade concubinária, que se alterou para união estável, obedecendo, deste modo, a mutação constitucional do artigo 226, §3º da nossa Constituição Federal, assim como acrescentou termo que limita a locação referida, a ser apenas residencial. Seguindo ainda aos parágrafos acrescidos, no primeiro acrescenta possibilidade da exceção caber ainda ao artigo 11, e que além do locador a sub-rogação deve ser comunicada também ao fiador. O segundo parágrafo dá direitos ao fiador, na medida em que possibilita exoneração de suas responsabilidades após os prazos respectivos que este parágrafo estabelece.

1.3.   Obrigações das partes

Para que se possa tratar quanto às obrigações de cada uma das partes no contrato de locação é necessário que seja apresentado primeiro os sujeitos que o envolvem, na medida em que haverá ainda intervenção de terceiros, mas que só será analisado no próximo capítulo.

Os sujeitos do contrato de locação como assim explicita o código civil nos artigos 566 e 569, é o locador e o locatário, respectivamente. O locador é aquele ao qual a coisa, que será alugada, pertence, é este que estará transferindo a posse temporária desta coisa a outra parte. Esta outra parte é o locatário, ou seja, aquele a que requer a locação da coisa.

Conhecidos os sujeitos do contrato, segue-se então para a abordagem quanto as suas devidas obrigações, afinal, sendo um contrato bilateral como será visto mais a frente, ambas as partes possuem obrigações.

As obrigações do locador estão arroladas no artigo 566 do código civil, o qual se divide em dois incisos como se infere a seguir:

Art. 566. O locador é obrigado:

I - a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário;

II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.

O primeiro inciso deste artigo trata quanto a obrigação fundamental do locador, seja esta de entregar a coisa em condições possíveis para que o locatário possa usufruir do bem, ou melhor da coisa alugada. Haverá ainda de cumprir com a obrigação de manter a coisa nesse estado, ou seja, trata das benfeitorias necessárias (aquelas com a finalidade de conservação do imóvel ou para evitar sua deterioração), enquanto durar o contrato. O segundo inciso vem tratar do uso pacífico da coisa enquanto houver contrato devendo o locador garantir que o locatário possa ter o uso e gozo da coisa.

É válido ressaltar aqui ainda a importância que o artigo 568 tem, pois como assim é disposto no referido código, Roberto Gonçalves traz em sua obra a seguinte explanação sobre o assunto:

Responde, ainda, o locador pelos vícios e defeitos ocultos da coisa locada, anteriores à locação (CC, art. 568). Aplica-se à hipótese, portanto, a teoria dos vícios redibitórios. Se o locador conhecia os vícios ou defeitos, restituirá o valor da locação mais perdas e danos. Se não os conhecia, somente, restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato (CC, art. 443). (GONÇALVES, 2004, p. 292)

Seguindo então, trataremos quanto às obrigações do locatário que consta no artigo 569 da mesma lei, como assim é disposto:

Art. 569. O locatário é obrigado:

I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;

II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;

III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito;

IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.

O inciso I, assim como o inciso IV trata acerca do cuidado e zelo ao qual o locatário deverá ter com a coisa alugada, assim como utilizar a coisa para o fim ao qual foi contratado, ou melhor, convencionado, bem como o locatário deverá preservar a coisa até que haja devolução do mesmo, devendo esta coisa ser devolvida da mesma forma ao qual o sujeito a recebeu, salvo, claro, as deteriorações naturais ao uso regular como expõe o artigo. O inciso II aborda a questão da prestação do locatário ao locador, seja esta o pagamento pontual dos alugueis. Seguindo ao inciso III infere-se deste que é necessário a comunicação ao locador em casos que terceiros venham a perturbar questões de direito, o qual será direito do locador a defesa deste, por isso a necessidade de comunicação.

1.4.   Características da locação

O contrato de locação possui algumas características que será feita aqui apenas uma breve análise, já que este não é nosso foco principal, pois este ponto será abordado tão-somente para melhor entendimento do assunto, para que assim possamos seguir ao próximo capítulo.

A esta natureza contratual Maria Helena Diniz em sua obra, no capítulo referente a contrato de locação, classifica o contrato de locação como sendo bilateral, já supracitado, que é quando ambos os sujeitos do contrato possuem obrigações para si, sejam estes o locador e o locatário; é ainda oneroso, pois cada um dos sujeitos contraentes buscam para si vantagens, o locador a prestação pecuniária, o locatário a coisa a sua disposição, a prestação de determinado serviço; outra classificação é o contrato como comutativo, tendo em vista que todo o contrato é, desde o início, elaborado com suas vantagens e obrigações para as partes, sendo ainda conhecidas por elas; consensual, já que sua formação não requer forma especial; por fim, de execução continuada, ou seja, o contrato cessa com o decurso de determinado prazo.

2. DA FIANÇA

2.1.   Noções gerais

A abordagem deste capítulo será tratar quanto a fiança, que a partir de então será iniciado o debate quanto o tema que nos foi proposto. É relevante, para que se entenda a fiança, saber sobre sua natureza jurídica, ao qual é considerado um contrato acessório, unilateral, solene e gratuito, como assim é classificado na maioria da doutrina, sejam estas, Silvio Rodrigues (2006, p. 358), Roberto Gonçalves (2013, p. 558-560), entre outros.

O contrato de fiança é uma espécie do gênero garantia (RODRIGUES, 2006, p. 357), ou seja, ocorre quando um terceiro intervém no negócio como garantidor do pagamento da dívida ao credor, caso o devedor principal não o pague. É assim que o código civil conceitua este contrato, no artigo 818 que explicita que “pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra”. Portanto, é deste modo que há de se falar em contrato acessório, pois “não se concebe sua existência sem um contrato principal, cujo cumprimento a fiança visa assegurar” (RODRIGUES, 2006, p. 358).

Sobre a natureza jurídica do contrato ser unilateral, entende-se, segundo a doutrina majoritária, Maria Helena Diniz (2007, p. 576), Silvio Rodrigues (2006, p. 358), entre outros, que gera obrigações unicamente a uma das partes, ou seja, apenas ao fiador. A outra característica do contrato de fiança é sua solenidade como assim é classificado por Silvio Rodrigues (2006, 359), ou ainda formal como preceitua Roberto Gonçalves (2013, p. 560), pois o contrato deverá ocorrer de forma escrita, não admitindo interpretação extensiva, pois assim dispõe o artigo 819 do referido código: “A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva”.

A gratuidade é característica essencial da fiança, pois o fiador está a ajudar o afiançado, garantindo ao credor que a dívida deste seja paga, não recebendo nada em troca. É ainda segundo esta característica que Maria Helena Diniz (2007, p. 577) em sua obra classifica ainda a fiança como sendo subsidiária, pois o fiador só se obrigará caso o afiançado não honre com sua dívida.

É importante salientar ainda que este contrato poderá ser oneroso, mas apenas como uma exceção, nos casos de fianças bancárias, o que não é assunto a ser tratado no trabalho que discorre.

 

2.2.   Obrigações do fiador e do devedor principal

Este tópico foi separa para que sejam apresentadas as obrigações do fiador e do devedor principal. Como já tratado antes, o contrato de fiança sendo unilateral implica dizer que há obrigação a apenas uma das partes, seja esta o fiador, que é o de arcar com a dívida caso o afiançado não o faça.

Segundo o artigo 824 do código civil ao qual “as obrigações nulas não são suscetíveis de fiança, exceto se a nulidade resultar apenas da incapacidade pessoal do devedor”, ou seja, a fiança como sendo acessório seguirá o principal, se se anular o contrato principal, a fiança automaticamente é nula.

O devedor principal, após o fiador haver arcado com a dívida pelo motivo daquele não a ter cumprido, terá dívida com este, ou seja, caberá o direito de regresso ao fiador, importando que o devedor principal seja “compelido a pagar a dívida, fica o fiador com ação regressiva contra o afiançado, para dele reclamar não apenas a importância que desembolsou, como também todas as perdas e danos que houver pago e ainda os prejuízos que sofrer em razão da garantia prestada” (RODRIGUES, 2006, p. 362). É, porém, deste modo que o código civil garante este direito, através do artigo 832 que assim deixa expresso: “O devedor responde também perante o fiador por todas as perdas e danos que este pagar, e pelos que sofrer em razão da fiança”.

É necessário ainda citar que, a obrigação do devedor no caso de contrato de locação será o de pagar o proprietário (locador), na medida em que foi contratado, ou seja, no que foi acordado em sua prestação e contraprestação. Caso venha a ocorrer de o devedor não pagar o credor, então o fiador será obrigado a assim o fazer, respeitando a característica, já explicada, de subsidiariedade, garantindo assim ao credor que a dívida seja devidamente paga, podendo o fiador receber do devedor o que pagou, como assim será analisado no tópico referente a litisconsórcio.

2.2.1.     Fiador insolvente

A lei deixa expresso no artigo 826 do código civil quanto ao fiador insolvente “se o fiador se tornar insolvente ou incapaz, poderá o credor exigir que seja substituído”. A substituição em questão, seja quanto ao fiador insolvente, será então direito do credor, pois é este quem vai dizer se aceita ou não determinado fiador, embasando-se quanto a idoneidade deste, isto está garantido no artigo 825 do código civil: “Quando alguém houver de oferecer fiador, o credor não pode ser obrigado a aceitá-lo se não for pessoa idônea, domiciliada no município onde tenha de prestar a fiança, e não possua bens suficientes para cumprir a obrigação”, “mas não pode ele, abusivamente, recusar qualquer pessoa indicada pelo devedor, sob o pretexto de não ser moral ou financeiramente idônea” (ROGRIGUES, 2006, p. 360).

2.2.2.     Fiança e litisconsórcio

O ponto que aqui será tratado vem abordar questões processuais, já que a fiança será vista de uma maneira mais clara em meio a uma litigância processual, tendo ainda o fiador e o credor suas garantias e a segurança jurídica.

O litisconsórcio como bem conceitua Fredie Didier Jr. em sua obra é “a reunião de pessoas assumindo, simultaneamente, a posição de autor ou de réu” (DIDIER JR., 2014, p. 345). O litisconsórcio que aqui será tratado vem a ser o ulterior (ocorre após a formação do processo) por uma intervenção de terceiro, através do chamamento ao processo, ou seja, para o ponto aqui tratado será considerada hipótese em que o credor cobrou do fiador sua obrigação, já que o devedor principal não cumpriu com sua obrigação, deste modo o fiador é réu no processo ao qual o autor é o credor, então o fiador chama ao processo o devedor principal como forma de exercer seu direito ao regresso. Assim estabelece o artigo 77, inciso I do código de processo civil: “É admissível o chamamento ao processo: I – do devedor, na ação em que o fiador for réu”.

A partir de então se percebe que há segurança jurídica e garantia ao fiador e ao credor, no tocante que o credor receberá a dívida, mesmo o devedor não arcando, pelo fiador, que por sua vez receberá o que pagou mediante o direito de regresso cobrado em juízo através do litisconsórcio.

2.3.   Benefício de ordem

O benefício de ordem consiste em um dos efeitos da fiança, como assim há também a de solidariedade dos co-fiadores. Para o tema em questão será tratado apenas o benefício de ordem como sendo necessário. Este vem expressamente garantido no artigo 827 do código civil, sendo assim exposto:

Art. 827. O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem direito a exigir, até a contestação da lide, que sejam primeiro executados os bens do devedor.

Parágrafo único. O fiador que alegar o benefício de ordem, a que se refere este artigo, deve nomear bens do devedor, sitos no mesmo município, livres e desembargados, quantos bastem para solver o débito.

Deste modo fica claro que o benefício de ordem deve ser exigido pelo fiador para que quando for cobrada a dívida a ele, este possa exigir que antes seja cobrado ao devedor principal, sendo ainda possível que execute os bens do devedor principal, para que, caso não seja o suficiente, responda então o fiador por esta dívida.

É importante ressaltar que o parágrafo único deste artigo traz os pressupostos para que o fiador tenha direito ao benefício de ordem. Possível todas estes pressupostos, e sendo então suficiente que o devedor principal arque com a dívida podemos explicitar o que a doutrina afirma quanto a isto, que “acolhida a exceção representada pelo benefício de ordem, o juiz suspenderá a execução contra o fiador, ordenando que se penhorem e executem os bens do devedor principal” (RODRIGUES, 2006, p. 361).

3. FIANÇA COMO GARANTIA

Como já destacado no início do capítulo anterior, a fiança é uma garantia ao credor, pois é o fiador que arcará com a dívida caso o devedor não a cumpra, estando, então, ali o fiador apenas como garantia.

É relevante que se destaque ainda que o fiador, como sendo obrigatório, não poderá haver extinção de sua obrigação antes que cumprida esta. O que ainda é possível de se alterar é a substituição do fiador, que como já citado, quando este se tornar insolvente ou incapaz, nos preceitos do artigo 826 do código civil que já fora aqui exposto.

3.1.   Constituição Federal e Direito Civil

É sabido que o fiador responde por uma importante obrigação, até mais que a do devedor principal, haja vista que se o devedor não cumprir com sua obrigação o fiador é obrigado a garantir esta, respondendo então por ela.

O artigo 836 do código civil consiste na duração da obrigação do fiador. Infere-se deste dispositivo que “a obrigação do fiador passa aos herdeiros; mas a responsabilidade da fiança se limita ao tempo decorrido até a morte do fiador, e não pode ultrapassar as forças da herança”. Em outros termos o que se afirma é que o fiador responderá por sua obrigação enquanto estiver vivo, e depois de sua morte até as forças de sua herança, como bem preceitua o Código.

É ainda importante ressaltar que o fiador responde pela dívida inclusive com o bem de família, caso não recursos suficientes para o cumprimento de sua obrigação. A constituição Federal garante em seu artigo 6º o direito à moradia, havendo, portanto certa contradição quanto à fiança locatícia a qual está sendo tratada.

A impenhorabilidade do bem de família vem tratada na lei 8.009/90, a qual estabelece em seu artigo 3º, inciso VII, quanto a exceção para esta impenhorabilidade: “A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação”. O fato é que ainda está em contradição, já que esta lei é ordinária e o direito a moradia é direito constitucional.

Supomos que o fiador para cumprir com sua obrigação seja obrigado a entregar seu bem de família, este que é sua casa, não tendo, portanto, lugar à moradia a partir de então. Desta forma o que prevalecerá, lei ordinária ou a constituição federal no tocante aos direitos sociais?

Longas foram as discussões sobre este assunto até que se chegassem as conclusões aos quais os tribunais estabelecem que o preceito fundamental do artigo 6º não revoga a lei 8.009/90, assim como será demonstrado no tópico à frente referente às jurisprudências, pois considera tal preceito como sendo de eficácia limitada, ou seja, são as normas na qual terão eficácia a partir de normas infraconstitucionais, como bem assim ocorre “na hipótese de considerar-se uma norma constitucional de eficácia limitada ou programática, a exceção do artigo 3º inciso VII da Lei 8.009/90 permaneceria em plena vigência e, portanto, plenamente recepcionada pela Constituição Federal”[2].

Deste modo, é plenamente possível que o fiador entregue seu bem de família para cumprimento de sua obrigação, tendo, deste modo a fiança como uma garantia de fato ao credor, pois o fiador responderá com todos os seus bens até que a dívida ao credor seja totalmente cessada.

3.2.   Dispositivos Normativos

Diante do que aqui já foi exposto, encontra-se a fiança engajada em diversos dispositivos normativos, e que muitas vezes encontrarão divergências como o explicitado em tópico anterior.

Sobre o tema, ora tratado, diversos são os dispositivos normativos, que estabelecem as devidas regras para os contratos aqui discutidos, como a nova lei do inquilinato, nº 12.112 de 2009. Assim também, há a lei que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família, nº 8.009 de 1990, o qual se apresentou tendo exceção ao contrato de fiança, como bem foi destacado. Por fim, há a lei 10.406 de 2002, isto é, o novo código civil, ao qual dispõe mais especificamente sobre a fiança em seus artigos 818 ao 839.

3.3.   Jurisprudências

É possível fazer uma análise quanto a algumas jurisprudências pelas quais serão aplicadas na prática o que aqui foi exposto em teoria.

Deste modo traz uma jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina apelação cível AC 300599, no tocante a possibilidade da penhorabilidade do bem de família do fiador, quando tratou sobre embargos do devedor, locação e bem de família de fiadores, expondo que o STF quando julgou o recurso extraordinário 407.688/SP, entendeu que o artigo 3º, VII, da lei nº 8.009/90 não afronta o artigo 6º da Lei Maior.

Da mesma forma ocorreu no Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, o qual ratifica o que aqui fora falado sobre a garantia que o fiador exerce mesmo se tratando de bem de família. Assim expõe a seguinte jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. PENHORA DO BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR. POSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO DISPOSTO NO ARTIGO 6º DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. APLICAÇÃO DO ARTIGO 3º, INCISO VII, DA LEI Nº 8.009 /90. MATÉRIA SUBMETIDA AO REGIME DE REPERCUSSÃO GERAL. RE 612360. CONSTITUCIONALIDADE RECONHECIDA PELO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. 1. Na dívida derivada de contrato de locação, a penhora do imóvel que serve de moradia à família está autorizada pelo inciso IV do art. 3º da Lei nº 8.009 /90. 2. No julgamento do RE n. 407.688-SP, o Pleno do Supremo Tribunal Federal decidiu, por maioria de votos, que a citada exceção legal à impenhorabilidade não viola o direito social esculpido no artigo 6º, caput, da Constituição Federal, superando anterior decisão de prevalência do direito à moradia proclamada no RE 3529404 (Rel. Ministro Carlos Velloso), reconhecendo a constitucionalidade do referido dispositivo. 3. Entendimento ratificado pelo Supremo Tribunal Federal ao atribuir repercussão geral ao julgar RE 612360, julgado em 13/08/2010. 4. Matéria há muito, é objeto de súmula por este Tribunal de Justiça, conforme verbete 63. 5. Subsistência da penhora, pois efetivada em consonância com a jurisprudência dominante sobre a matéria. 6. Manutenção da sentença de improcedência dos embargos à execução. 7. Recurso a que se nega seguimento, com aplicação do art. 557, caput do Código de Processo Civil.

É perceptível, portanto, através das jurisprudências aqui destacadas, adequar a teoria que foi apresentada nos casos rotineiros, ou mesmo nos casos especiais como é este da penhorabilidade dos bens de família, assim como há as discussões nos tribunais. Há ainda diversas outras jurisprudências sobre o tema, mas que para exemplificação nos atemos em apresentar apenas estas.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Diante do exposto é derradeiro concluirmos que a fiança, como bem já foi relatada durante o trabalho, é uma garantia. Não obstante o fato de ser um contrato ao qual o fiador é o que garante a dívida, mas importa que este tenha ainda o direito ao regresso.

Foi trazido no primeiro capítulo um breve estudo quanto ao contrato de locação, para que ao longo do estudo fossem feitas as devidas ligações sobre o tema na medida em que o leitor se aprofundava em sua leitura. Deste modo foi possível perceber que o contrato de locação quando importasse fiador seguisse as devidas regras e pressupostos.

Para que fosse abrangido o contrato de fiança, expondo seus conceitos e objetivos, foi abordado ainda um capítulo (capítulo 2) que tratasse exclusivamente sobre esse contrato, com suas características, objetivos entre outros como o litisconsórcio e o benefício de ordem.

É ainda cabível citar quanto ao benefício de ordem que fora abordado em tópico exclusivo, tratando sobre o direito do fiador de exigir sobre o cumprimento da obrigação do devedor principal antes do seu. Bem como foi importante trabalhar com o conceito de litisconsórcio, o qual abordou o direito de regresso do fiador, ao qual é bastante utilizado em meio a prática jurídica.

Tendo todas estas abordagens através dos estudos feitos para a realização deste trabalho, ficou claro que a apresentação foi suficiente para tratar sobre o tema proposto, apresentando a fiança como garantia.

REFERÊNCIAS

Código Civil Brasileiro de 2002. Disponível em: . Acesso em: 29 de abril de 2014. 

Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. 19ª ed. São Paulo, Rideel, 2013.

DIDIER JR., Fredie. Curso de Direito Processual Civil. V. 1. 16. ed. Bahia: JusPodivm, 2014. 

DINIZ, Maria Helena. Direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 23. ed. São Paulo: Saraiva, 2007. 

GONÇALVES, Carlos Roberto. Curso de Direito Civil. V. 3. São Paulo: Saraiva, 2004. 

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. V. 3. 10. ed. São Paulo: Saraiva, 2013. 

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LOMEU, Gustavo Soares. Lei do Inquilinato Atualizada: reflexos da lei 12.112/09. Governador Valadares: UVRD, 2010. 

NETO, João Hora. O bem de família, a fiança locatícia, o direito à moradia. Disponível em: . Acesso em: 01 de maio de 2014. 

RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. V. 3. São Paulo: Saraiva, 2006. 

[1] Acadêmico do Curso de Direito pela UNDB;

[2] Informação contida no site: . Acesso em 01 de maio de 2014.