Fiança, Despejo e Multa
Por Willian Rafael | 15/12/2009 | Economia O Projeto de Lei 140/09, do deputado José Carlos
Araújo, que altera a Lei do Inquilinato 8.245/91, aguarda sanção do
presidente Lula. As alterações propostas não deixam de ser valiosas,
tanto para locadores quanto para locatários, tendo em vista a
atualização das normas que propõe.
Nesta matéria apenas vamos
suscitar as alterações mais relevantes em termos práticos no uso do dia
a dia, como as perguntas mais constantes sobre: ações de despejos,
fiadores e Multa Rescisória.
Dentre as principais mudanças estão a agilidade no processo de despejo, a desobrigação
do fiador e a criação de regras para a mudança de fiador durante o
contrato. Entenda abaixo as principais alterações que poderão ser
introduzidas com a sanção da nova lei:
Processo de despejo
As ações de despejo são reguladas pelos artigos 59 e seguintes da Lei
do Inquilinato que terá a inclusão dos incisos VI ao IX, como também o
parágrafo 3º.
Em caso de despejo, a ação é suspensa se, em 15 dias, o inquilino
quitar integralmente a dívida com o proprietário ou a imobiliária. Com
isso, não fica mais valendo a apresentação de um simples requerimento
em que o locatário atesta a intenção de pagar a dívida - algo que tem
atrasado em mais de quatro meses as ações de despejo. Pelo projeto,
caso o inquilino tenha dívida com o proprietário ou a imobiliária,
bastará a expedição de um mandado de despejo para que o locatário seja
obrigado a deixar o imóvel. Após a sentença de despejo, o inquilino
terá 30 dias para se retirar voluntariamente.
Hoje, é exigido
que o inquilino receba dois mandados e duas diligências, e o
proprietário demora, em média, 14 meses para retomar o imóvel. Com a
alteração ficará adotado o mandado único de despejo, acelerando o
processo. Com a mudança, a expectativa é que o tempo médio para
retomada do imóvel reduza de forma significativa.
Fiador
Entre as mudanças, estão a desobrigação do fiador e a criação de regras
para a mudança de fiador durante o contrato. Atualmente, a Lei do
Inquilinato não trata do assunto, que vem sendo analisado com base no
Código Civil. O projeto beneficia o inquilino que, se for bom pagador,
poderá ser desobrigado a registrar um fiador ou qualquer outra forma de
garantia (seguro-fiança, depósito caução etc).
O fiador, por sua vez, poderá desistir de seu papel, apenas
com a comunicação com 120 dias de antecedência ao proprietário para que
seja encontrado outro. O proprietário também poderá exigir um novo
fiador, caso o antigo ingresse no regime de recuperação judicial, dando
mais garantias ao proprietário. O locador poderá ainda exonerar a
empresa fiadora, que passe por crise econômico-financeira.
Nos
casos de dissolução familiar ou de morte do locatário, o fiador poderá
isentar-se de suas responsabilidades, no prazo de 30 dias após a
comunicação feita pelo novo responsável pelo aluguel. Os efeitos da
fiança permanecem durante 120 dias após notificação da parte do locador.
Multa rescisória
A proposta adequa ao novo Código Civil o projeto que mantém a
proporcionalidade da multa rescisória quando o imóvel alugado for
devolvido antes do tempo pactuado no contrato. Ou seja, se o inquilino
decidir entregar o imóvel após 18 meses, em um contrato de locação de
30 meses, com multa rescisória de 3 aluguéis, pagará apenas a multa
proporcional ao tempo que faltaria para cumprir a totalidade do
contrato (30 – 18 = 12 meses faltantes), ou seja, 1,2 aluguel.
Caso a lei passe a valer, todos os locatários poderão pedir que seus
contratos sejam readaptados, se o próprio locador não tomar a
providência. Nenhuma cláusula poderá ser alterada sem consentimento de
ambas as partes.
A alteração da Lei do inquilinato proporciona
mais agilidade às ações de despejo, e proporciona mais garantias aos
bons inquilinos, atualizando também o procedimento que a muito
necessitava de uma repaginação.
*Fernanda Neves da Cruz
é graduada em Direito, pós-graduada em Processo Civil e especializada
em Direito Imobiliário e Arbitragem. É diretora da Arbimóvel Mediação e
Arbitragem para Negócios Imobiliários. Atuou como árbitra entre 2006 e
2008 no Tribunal Nacional Arbitral. E-mail: fernanda@arbimovel.com.br