Direito Reais - Condomínio

VENOSA, ao conceituar condomínio, coloca que há comunhão de direitos quando várias pessoas possuem direitos idênticos sobre a mesma coisa ou conjunto de bens. A comunhão de interesses pressupõe a existência de direito de idêntica graduação, harmônicos e compatíveis, de modo que sejam exercidos pelas pessoas individualmente, sem exclusão dos demais.
O autor cita onde a comunhão de direitos pode ocorrer: no direito de família, quando se estabelece a comunhão conjugal, no direito obrigacional, no direto sucessório no direito das coisas e no condomínio. Nesta comunhão, os sujeitos exercem os direitos de forma simultânea e concorrente.
Portanto, o condomínio é modalidade de comunhão específica do direito das coisas. Para que exista condomínio, há necessidade de que o objeto do direito seja uma coisa, caso contrário, como diz VENOSA, a comunhão será de outra natureza. O condomínio não é exclusivo da propriedade, podendo ocorrer entre os titulares de enfiteuse, usufruto, uso e habitação.
De acordo com MONTEIRO, nosso Código Civil, ao tomar partido entre as diversas correntes de pensamento sobre o conceito de condomínio, aceitou a teoria da subsistência. Nosso ordenamento traduz a natureza do condomínio como modalidade de propriedade em comum com partes ideais.
PEREIRA coloca que a noção tradicional de propriedade liga-se à idéia de assenhoramento de uma coisa com exclusão de qualquer outro sujeito. A noção de condomínio compreende um exercício do direito dominial por mais de um dono simultaneamente. Assim dá-se o condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito sobre o todo e cada uma de suas partes.
Temos o condomínio quando uma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito. Concede-se a cada uma, uma quota ideal qualitativamente igual da coisa e não uma parcela material desta. Portanto todos os condôminos têm direitos qualitativos iguais sobre a totalidade do bem. Seria a coexistência de direitos sobre uma dada coisa, exercida de maneira comunitária.
DINIZ classifica o condomínio da seguinte forma: quanto a sua origem, ele pode ser convencional ou voluntário, quando resulta de acordo de vontade dos consortes, quando duas ou mais pessoas adquirem o mesmo bem. O condomínio voluntário é aquele previsto no Código Civil, mais especificamente nos seus artigos 1.314 a 1.330.
Pode ser eventual quando resultar da vontade de terceiros, ou seja, do doador ou do testador, com a herança deixada a vários herdeiros.
E poderá ser legal, necessário ou forçado, quando derivar de imposição de ordem jurídica, como conseqüência inevitável do estado de indivisão da coisa.
Quanto à forma, o condomínio pode ser pro diviso e pro indiviso. No pro diviso a comunhão existe juridicamente, mas não de fato. Existe uma mera aparência de condomínio. O exemplo aqui é o condomínio edilício de apartamentos.
No condomínio pro indiviso, não havendo a localização em partes certas e determinadas, não havendo a individualidade, a comunhão é de direito de fato.
Em relação a sua necessidade, temos o condomínio ordinário e o permanente. O condomínio ordinário é aquele que oriundo ou não da convenção, vigora durante certo tempo pela vontade de qualquer condômino.
Já o permanente é o condomínio forçado, que não pode ser extinto, dada a natureza do bem ou em virtude da relação jurídica que o gerou.
Quanto ao objeto DINIZ coloca que o condomínio pode ser universal, quando abrange todos os bens, inclusive frutos e rendimentos, como na comunhão hereditária e singular.
Como propriedade que é o condomínio proporciona aos seus titulares um complexo jurídico. Ele confere aos seus titulares uma série de direitos e de deveres.
Em relação aos direitos e deveres dos condôminos, VENOSA entende que existe pluralidade de proprietários sobre a mesma coisa, portanto seus direitos e deveres devem ter em mira suas próprias relações internas, direitos e deveres entre si.
Segundo PEREIRA, os principais poderes dos condôminos são:
- cada condômino pode usar livremente a coisa, conforme seu destino, utilizando - a de tal forma que exerça todos os direitos compatíveis com o estado de indivisão. Não sendo desta maneira, permitido excluir os demais condôminos;
- cada condômino tem a liberdade de colher a sua parte ou gravá-la respeitando o direito preferencial reconhecido aos demais condôminos;
- cada condômino tem a faculdade de reivindicar de terceiro a coisa comum, independente da aceitação dos demais;
- qualquer condômino pode defender a sua posse contra outrem;
-nenhum dos comproprietários poderá alterar a coisa comum sem o consentimento dos demais;
- a nenhum condômino é lícito, sem prévio consenso dos outros, dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranho.
O exercício do direito do condômino deve sujeitar-se e harmonizar-se com o interesse da maioria.
Em relação aos deveres dos condôminos, podemos citar:
- a contribuição para as despesas, de maneira proporcional a sua quota;
- não realizar obras que comprometam a segurança da coisa;
- não alterar a cor e a forma externa (aqui no condomínio de edifício).
Segundo GONÇALVES, no que se referem à administração do condomínio, os condôminos podem usar a coisa comum pessoalmente. Caso os condôminos resolvam que a coisa deve ser administrada por maioria, escolherão também o administrador que poderá ser estranho ao condomínio. Mas seus poderes devem ser limitados.
Havendo vários titulares da coisa comum, VENOSA cita a necessidade de se estabelecer uma gerência, sob pena do bem perder sua finalidade coletiva e social. Em qualquer corpo social coletivo, há necessidade de alguém assumir a direção, pois todos não podem comandar ao mesmo tempo. Este mandatário somente pode praticar atos de administração, a lei não lhe dá poderes para gravar ou alienar a coisa comum.
Ainda em relação à administração, os condôminos podem dispor de maneira diferente quanto à administração, desde que não prejudiquem os quinhões de cada um.
Ao escolher o administrador, é fundamental que todos os consortes sejam convocados e que se documente a assembléia de eleição. Estas deliberações são obrigatórias, sendo tomada por maioria absoluta.
Como o condomínio gera freqüentemente desavenças e problemas, ocasionando litígios, o Código Civil no seu artigo 1.320, facilita sua extinção.
A divisão é o meio adequado para se extinguir o condomínio em coisa divisível. Pode ser amigável ou judicial. Só se admite a primeira forma, por escritura pública, se todos os condôminos forem maiores e capazes.
Esta ação de divisão é imprescritível podendo ser ajuizada em qualquer tempo. Mas se o estado de comunhão vêem a cessar pela posse exclusiva de um dos condôminos por lapso de tempo superior a quinze anos, consuma-se a prescrição aquisitiva e o imóvel não mais poderá ser objeto de divisão. Existente o condomínio, a qualquer tempo pode ser proposta a divisão pelo condômino.
A divisão entre condôminos é simplesmente declaratória no entender de GONÇALVES, e não atributiva de propriedade. Esta poderá ser julgada preliminarmente no mesmo processo.
A doutrina cita alguns tipos de condomínios tais como: o condomínio em paredes, cercas e muros, onde temos situações específicas de condomínio decorrentes do direito de vizinhança. Estas obras podem gerar condomínio quando feitas nas linhas divisórias dos imóveis. Os proprietários limítrofes concorrem em igualdade de condições para estabelecer a separação, tornando-se comproprietários da obra.
Outra forma de condomínio é o compáscuo, citado por VENOSA. Trata-se de comunhão de pastagens. A utilização do mesmo terreno para pasto de animais de dois ou mais proprietários pode decorrer de direito obrigacional, avença contratual. Podendo também tratar-se de locação de pasto ou contrato de meação.
Outra modalidade de condomínio muito conhecida, é o condomínio edilício, que gera uma infinidade de problemas tanto na área social, como na jurídica. É a propriedade horizontal ou propriedade em edifícios.
O condomínio edilício é regulado de duas maneiras, pelo Código Civil e pela Lei nº 4.591/64. Existe em sua natureza jurídica, nítida e distinta duplicidade de direitos reais. Os titulares de unidades condominiais são comproprietários e fração ideal de terreno e das partes de uso comum.
Aos condôminos, nesta modalidade de condomínio, cabe tanto direitos como deveres. Os deveres são: contribuir com as despesas do condomínio na proporção do que lhe couber no rateio; não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; não alterar a forma, a cor e a fachada das partes e esquadrias externas e dar as suas partes a mesma destinação que tem a edificação, não as utilizando de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores.
Em relação aos deveres, o Código Civil elenca os seguintes: usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; usar das partes comuns conforma a sua destinação e votar nas deliberações da assembléia.
O condômino é obrigado a obedecer à convenção e ao regulamento. A transgressão deve lhe acarretar multa ou outra penalidade.
Fica claro, lendo as doutrinas sobre o assunto, que a questão da boa convivência social é o ponto mais importante da vida em condomínio.
As relações decorrentes da habitação urbana estão cada vez mais complexas, sendo freqüentes as situações de divergência e incompatibilidade na gestão das coisas que pertencem em comum a vários titulares. Os legisladores, juristas, em face de este novo cenário, deveriam apresentar soluções jurisprudenciais compatíveis com estas novas realidades sociais, ampliando e adequando os direitos reais às estas novas situações.















BIBLIOGRAFIA

BRASIL.. Código Civil. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406.htm. Acesso em: 03/12/2010
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil: direito das coisas.v.4.25º ed. São Paulo: Saraiva, 2010.
GARCIA, Fátima. O condomínio em face do novo Código Civil. 2003. Disponível em:
http://jus.uol.com.br/revista/texto/4133/o-condominio-em-face-do-novo-codigo-civil. Acesso em:01/12/2010.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: direito das coisas.v.5. 5º Ed. São Paulo: Saraiva, 2010.

MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil: direito das coisas.v.3.37º ed. São Paulo: Saraiva, 2003.

PEREIRA, Caio M. da Silva. Instituições de direito civil. V. 4. 20º Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2009.