Direito de Vizinhança

CURSO DE DIREITO – Direitos Reais

PROFESSOR: José de Ribamar Fróz Sobrinho

ALUNO: Sergio Silva do Nascimento

Direito de Vizinhança

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                            

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

São Luís

2006

Sumário: 1. Introdução; 2. Conceitos; 3. Natureza jurídica dos direitos de vizinhança; 4. Tipos de direito de vizinhança; 5. Conclusão; 6. Referências.

1. INTRODUÇÃO

O conflito entre vizinhos sempre constituiu foco de tensões sociais e econômicas, estabilizando relações jurídicas, causando acirrados conflitos entre as pessoas. A manutenção do direito de vizinhança é fator indispensável para a proteção do condômino e do condomínio. Por isso é importante conhecermos o que a legislação em vigor defende ou condena, para que seja mantida a paz e a ordem social.

Sabemos que é extremamente necessária uma sistematização melhor dos instrumentos de defesa dos indivíduos através da prática do Direito, tendo em vista as divergências existentes na doutrina e na jurisprudência. Esta pesquisa tem o objetivo de discutir, de forma sucinta, os direitos de vizinhança.

A natureza desta pesquisa é de caráter exploratório, já que tem como finalidade proporcionar uma visão geral sobre o tema, de forma sucinta e classificadora. Os procedimentos metodológicos adotados nesta pesquisa foram as pesquisas de ordem bibliográfica, muito mais no intuito de esclarecer sobre o tema do que formular novas hipóteses. Como dito anteriormente, cabe aqui relatar, de forma sucinta, os direitos de vizinhança.

2. CONCEITO

Para Orlando Gomes, a vizinhança é um fato que, em Direito, possui significado mais largo do que na linguagem comum. Considera-se prédios vizinhos os que podem sofrer repercussão de atos propagados de prédios próximos ou que com estes possam ter vínculos jurídicos (Gomes, 2002, p. 187)

A proximidade dos prédios tem causado conflitos de vizinhança que legitimam as limitações impostas ao direito de propriedade.

As limitações que não buscam o interesse particular, mas o interesse social de harmonizar interesses particulares do proprietários vizinhos que justifica as normas restritas do direito de propriedade.

Para Santiago Dantas há conflito de vizinhança sempre que um ato praticado pelo dono de um prédio, ou estado de coisas por ele mantido, vá exercer seus efeitos sobre o imóvel vizinho, causando prejuízo ao próprio imóvel ou incômodo ao morador. Essa interferência, essa repercussão in alieno  é o elemento fundamental do conflito (Apud. Diniz, 2002, p. 230)

É inegável que a vizinhança entre imóveis de donos diferentes é causa de conflitos. É que “o exercício dum direito no próprio prédio vai necessariamente repercutir-se sobre o exercício do direito no prédio vizinho. A lei não podia deixar de intervir, regulando vários aspectos que considerou particularmente importantes. Estabelece-se portanto uma teia de relações jurídicas. É aliais a realidade que se tem normalmente em vista ao falar em restrições, no interesse privado, do direito de propriedade”. (José Oliveira Ascensão, Direito Civil – Reais, 4ª ed., Coimbra, Coimbra Ed., 1987, nº 112, pp. 241 e 242)

À norma jurídica em busca do equilíbrio, cumpre limitar os domínios dos proprietários de prédios contíguos, buscando a harmonia social, minimizando as discórdias, impondo-lhes um sacrifício necessário para que a convivência social seja possível e para que seja observado o respeito mutuo a propriedade de cada um.

Cada proprietário compensa seu sacrifício com a vantagem que lhe advém do correspondente sacrifício do direito do vizinho. Se assim não fosse, se os proprietários pudessem invocar uns aos outros seu direito absoluto e ilimitado, impossibilitados estariam de exercer qualquer direito, pois as propriedades se aniquilariam dessa forma. Essas restrições ao direito de propriedade são impostas, simplesmente para que esse mesmo direito possa sobreviver. O que vem bem de encontro ao célebre princípio de que “nosso direito vai até a onde começa o de nosso semelhante”. Logo, os direitos de um proprietário vão até onde têm início o de seu vizinho e vice-verca. (Diniz, 2002, p. 231)

3. NATUREZA JURÍDICA DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA

Antes de passarmos ao estudo dos direitos “in espécie”, é imperioso que façamos o enquadramento dos direitos de vizinhança dentre uma das categoria jurídicas existentes. Geralmente, nesse mister confundem-se juristas menos atentos, esquecendo-se que ao determinar a natureza jurídica não estamos descrevendo um instituto simplesmente, o que é imprescindível ao processo de determinação, mas como premissa, eis que, uma vez feita a análise dos elementos de determinado instituto, passaremos à fase seguinte, correspondente a uma comparação com categorias ideais previamente construídas, buscando o enquadramento em uma ou algumas delas ou diante da negativa, criando nova categoria. Desde já advertimos para a balbúrdia que se constata ao efetuarmos um estudo da questão na doutrina nacional, onde uma miscelânea de termos aparece na caracterização dos direitos de vizinhança.  Caio Mario, começa seguindo um caminho correto, mas erra, ao admitir o conceito de “servidão legal”. Sílvio Rodrigues também utiliza o termo (limitações), mas em sentido lato, pois afirma serem os direitos de vizinhança obrigações “propter rem”. Hely Lopes Meirelles leu quem deveria (Pontes), mas leu o volume errado (XXIII), pois fala em “obrigações de ordem privada” e em “restrições de vizinhança”. Carvalho Santos, da mesma forma, refere-se à “restrições” (erro). A razão está com Pontes de Miranda que depura a terminologia   e   os   conceitos   de   limitações   e   restrições.    Em  diversas   passagens   do Tratadoo mestre trata das diferenças entre as limitações, que representam detração do conteúdo dominial, e as restrições, detrações do exercício do direito. As limitações caracterizam os direitos de vizinhança; as restrições as servidões e os direitos reais limitados. Eis aí, sua natureza jurídica: limitação da propriedade; as obrigações que daí resultam, inclusive pessoais, são conseqüências.

Direitos de vizinhança e Servidões.

 Além da substancial diferença citada no parágrafo anterior, outras podem ser elencadas tais como: os direitos de vizinhança relacionam-se a própria existência dos prédios, as servidões são vantagens que lhes aumentam valor; os direitos de vizinhança criam obrigações reais e pessoais, as servidões, só reais; os direitos de vizinhança têm por fonte a lei, as servidões, em regra, a vontade das partes e o usucapião; os direitos de vizinhança emanam de interesse público, as servidões não são recíprocas e existem a benefício exclusivo do outro prédio; os direitos de vizinhança não carecem de registro, a servidão, sim; os direitos de vizinhança limitam o domínio, atingindo o “dominus” não o prédio, as servidões oneram o prédio alheio.

 Direitos de Vizinhança e Direitos Reais Limitados.

 O mesmo raciocínio expendido acerca das servidões quanto a serem restrições aqui é invocável. Quer sejam de uso, gozo ou fruição, bem como de garantia, detrai-se nos direitos reais limitados uma parcela da utilidade, sem detrair-se o conteúdo do domínio. Não são da mesma forma oriundos da natureza própria das coisas, carecendo título (lato sensu) que os constitua, ou disposição legal, bem como a respectiva inscrição, via de regra. Além do que são essencialmente temporários (exceto a enfiteuse).

 4. TIPOS DE DIREITO DE VIZINHANÇA

Há uma certa superfetação no texto legal pois fala em uso nocivo que prejudique o sossego, a segurança e saúde. Se causa prejuízo a esses bens já é mau uso, uso nocivo. Se se fala em uso nocivo, despiciendo enumerar-se hipóteses; tudo o que extrapole e concomitantemente prejudique é uso nocivo. De qualquer forma temos que clarear conceitos. A noção de uso nocivo (leia-se anormal) contrapõe-se a idéia de uso não – nocivo (normal). Para estabelecermos o que seja uso normal não há conteúdo a priori, pois ficamos jungidos a observância dos valores sociais acolhidos no momento, à localização do prédio, a sua utilização costumeira, enfim só o caso concreto o dirá. Diga-se em tempo que não se restringe a norma à prédio urbano, compreendidos também estão prédios rurais observadas suas peculiaridades. Assim sendo, qualquer uso anormal, conceituando-se este como aquele uso que discrepe do corrente nas relações de vizinhança em dado local, quer pela sua natureza ou intensidade, e que refuja ao grau de tolerabilidade sem justificação maior, compõe a figuraem questão. Aenumeração é cansativa e extremamente variável. O mau - uso poderá atingir: a saúde, compreendendo o proprietário, habitador ou mesmo freqüentador; o sossego embora não se o requeira absoluto, por qualquer forma de incômodo; a segurança, própria ou do imóvel, material ou moral. Algumas questões impende sejam minudenciadas nesse momento referentes à tolerância, teoria da preocupação e necessidade de culpa.

O estudo dos direitos de vizinhança compreende o exame dos preceitos relativos:

a) ao uso nocivo da propriedade;

b) às árvores limítrofes;

c) às águas;

d) aos limites entre prédios;

e) ao direito de construir;

f) ao direito de topagem; e

g) à passagem forçada.

5. CONCLUSÃO

Em meio a tantos incidentes ocasionados pelos conflitos de vizinhança, faz-se necessário o uso das prerrogativas que o direito impões para a pacificação das relações conflitantes, através da entrega do direito de propriedade, através da limitação que a vida em sociedade regula para garantirmos uma melhor convivência social e paz e sossego da humanidade.

REFERÊNCIAS

GOMES, Orlando – Direitos reais. Rio de Janeiro, Florence, 2002.

                         

DINIZ, Maria Helena – Curso de direito civil brasileiro, 4º volume : direito das coisas. 18 ed. aum. e  atual. de acordo com o Novo Código Civil (Lei nº 10.406, de 10-1-2002). – São Paulo : Saraiva, 2002.