Direito Civil: Enfiteuse

CONCEITO

Enfiteuse é o direito real que confere ao seu titular (enfiteuta ou foreiro) a posse, o uso e gozo de imóvel alheio, alienável, o qual se obriga a pagar ao titular do domínio da coisa (senhorio direto) uma pensão anual invariável (foro).

A enfiteuse deriva diretamente do arrendamento por prazo longo ou perpetuo de terras publicas a particulares.

ORIGEM

O instituto da enfiteuse teve sua origem na Grécia no séc V a.C., mais somente no Império Romano a enfiteuse se teve como um arrendamento perpetuo realizado pelos Municípios e pelas corporações sacerdotais dotando ao arrendatário na posse do imóvel e na faculdade de utilizar todos seus frutos e produtos, era também a prestação de serviços por parte do concessionário numa influência francamente feudal, utilizado como instrumento jurídico capaz de tornar produtivas grandes extensões de terras e fixar populações nessas regiões.

O arrendamento era feito por particulares contra o pagamento de uma taxa anual denominada Vectigal, no qual osprazos se entendia por 100 anos ou mais (Ius emphytuticum), ou perpetuo(Ius Perpeturium).

A partir do século III d.C, passaram a ser concedidas a particulares mediante pagamento de um foro anual (cânon) que eram terras incultas pertencentes a família imperial destinadas ao cultivo.

INSTITUIÇAO NO BRASIL

No Brasil o sistema da enfiteuse começou durante o período colonial com a coroa portuguesa, pois diante a existência de largas áreas de terras abandonadas em seu território, decidiu utilizar compulsoriamente o aforamento, através do instituto da sesmarias segundo o qual o proprietário do solo tinha de aceitar a presença em suas terras de lavradores que iriam utilizá-las mediante remuneração. O sesmeirosautoridade pública em Portugal distribuía e fiscalizava as terras incultas.

Historicamente a enfiteuse teve como objetivo permitir ao proprietário que não desejasse ou pudesse utilizar o imóvel de maneira direta, pudesse cede-lo a outro o uso e o gozo da propriedade. No Código Civil do Império foi regulado o aforamento arts 605 a 649, no Brasil no código civil de 1916 regulou nos art's 678 a 694, que permanecem em vigor em face de regra de direito intertemporal constante no artigo 2038 caput do Código Civil de 2002.

O direito brasileiro, não admitiu a enfiteuse por prazo certo, ou por vida, ou vidas. Garantiu-lhe perpetuidade o art. 679 do Código Civil, ainda que tal caráter possa parecer contraditado pelo art. 693, que admitiu o resgate.

Essa perpetuidade sempre foi vista como um verdadeiro atavismo jurídico, contra a qual a razão e a justiça sempre puseram restrições.

NATUREZA JURÍDICA

A Constituição Federal de 1988, veio abrir uma possibilidade para o legislador ordinário extinguir a enfiteuse, conforme o artigo 49 das suas Disposições Transitórias:

"A lei disporá sobre o instituto da enfiteuse em imóveis urbanos, sendo facultada aos foreiros, no caso de sua extinção, a remição dos aforamentos mediante aquisição do domínio direto, na conformidade do que dispuserem os respectivos contratos."

Com a aprovação do atual Código Civil Brasileiro, que passou a vigorar em 11 de Janeiro de 2003, a enfiteuse deixou de ser disciplinada e foi substituída pelo Direito de Superfície. O artigo 2.038 do Código proíbe a constituição de novas enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, aos princípios do Código Civil de 1916.

Pode-se afirmar que o atual desinteresse do instituto deve-se ao desaparecimento de grandes porções de terra desocupadas e à valorização das terras, independentemente da inflação, e à impossibilidade do aumento do foro, ressaltando-se que os novos problemas de ocupação do solo improdutivo no país têm sido enfrentados com outros meios jurídicos. Contudo, poucas são as legislações que ainda abrigam esse arcaísmo histórico e o Brasil caminha para a sua total extinção.

O Projeto de Lei Federal n.° 6.960/2002, em trâmite no Congresso Nacional, pretende acrescentar um parágrafo ao artigo 2.038 do Código Civil que provavelmente terá a seguinte redação:

"Fica definido o prazo peremptório de dez anos para a regularização das enfiteuses existentes e pagamentos dos foros em atraso, junto à repartição pública competente. Decorrido esse período, todas as enfiteuses que se encontrarem regularmente inscritas e em dia com suas obrigações, serão declaradas extintas, tornando-se propriedade plena privada. As demais reverterão de pleno direito para o patrimônio da União."

A vingar tal proposta, as enfiteuses poderão deixar de existir no território nacional no prazo de 10 anos, a contar da vigência do atual Código Civil.

Ressalte-se a tese de que a extinção das enfiteuses só ocorrerá efetivamente, quando decorrerem os dez anos contados da data da publicação da disposição supostamente inserta no Projeto de Lei nº 6.960/2002, em trâmite no Congresso Nacional, e não da vigência ...do atual Código Civil, que passou a vigorar em 11 de janeiro de 2003.

Há que se atentar para a existência de duas situações:

I - os que se encontram com os pagamentos rigorosamente em dia, que não serão afetados pela alteração da Lei, sem correr qualquer risco, pois para eles será irrelevante se o prazo correrá da vigência do Código Civil de 2003 ou se da data de publicação do Projeto de Lei nº 6.960/2002, não apreciado pelo Congresso Nacional; e

II - os que se encontram inadimplentes, que seriam fatalmente prejudicados, pendendo sobre eles o iminente perigo da perda da propriedade para o Patrimonio da União. O objeto da Lei, no tempo, deve ter a mesma eficácia para todos, indistintamente, o que não acontecerá se o prazo for contado da vigência do Código Civil.

•De observar que, se a Lei não retroage para prejudicar, os inadimplentes deverão ter o direito de valer-se do prazo pleno de 10 anos para saldarem as respectivas dívidas, contado a partir da data da publicação no Projeto de Lei nº 6.960/2002, com a inserção do pretenso parágrafo e não da vigência do Código Civil de 2003, haja vista já ter decorrido mais da metade do teórico prazo e o projeto de lei, pendente a fatal inserção, até março de 2008, encontra-se em trâmite no Congresso, sem previsão de apreciação.

DISTINÇÕES NECESSÁRIAS

A enfiteuse se distingue do aforamento pelo seguintes aspectos durante o período colonial onde a enfiteuse era tratada com período especificado perpetuo.

O aforamento ou emprazamento eram o período especificado no contrato onde determinava um prazo pelo proprietárioao enfiteuta.

A enfiteuse também apresentava uma diversidade em relação a outros institutos que diferentemente de outros direitos reais, que são parciais e fragmentários (usufruto, servidão), na enfiteuse, o enfiteuta, além de usar e gozar, também pode dispor da coisa. Por outro lado, em vez de se tratar de um direito temporário ou vitalício, a enfiteuse é, como a propriedade, um direito perpétuo.

OBJETO

Conforme o Código Civil de 1916, art 680 so podem ser objeto de enfiteuse terras não cultivadas ou terrenos que se destinem a edificação.

Esses bens podem ser transmitidos por herança mais não podem ser divididos em glebas sem o consentimento do senhorio, art 861 do CC1916.

Na constituição da enfiteuse o imóvel se biparti transformados em dois direitos reais distintos que são o domínio útil e o domínio direto, o titular deste domínio pleno pode transmitir o domínio direto, e o domínio útil a outra porém haverá dois registros.

Quando os titulares do dominio util e direto podem vende-los ou da-los em pagamento o alienante deverá avisar a outra parte que possa exercer o direito de opção, pelo mesmo preço e nas mesmas condições

CONSTITUIÇÃO

O ato da enfiteuse pode ocorrer Inter-vivos ou ato de ultima vontade atribui ao enfiteuta em caráter perpetuo o domínio útil e pleno gozo do bem.Tratando de um direito real, ela é alienável, transmissível a herdeiros.

A sua forma de constituição é feita por contrato ou testamento, no contrato exige-se a escritura publica quando de valor superior a taxa legal e podem inserir quaisquer clausulas que não alterem a natureza do instituto.

A enfiteuse pode se ainda ser constituída por usucapião, a sentença judicial serve como titulo a ser transcrito no registro imobiliário.