Da complexa aplicação das multas no condomínio

A aplicação de multas por descumprimento de obrigações de condômino e seu comportamento social incompatíveis está regulada pelo Código Civil, no Capítulo do Condomínio Edilício.

 

Regra a lei substantiva civil  no referido Capítulo, em suas “Disposições Gerais”:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

 

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; 

 II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

 

§ 1^o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

 

§ 2^o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

 

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

 

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

 

Em resumo, respeitados os valores e limitações definidas na lei:

a)           - o descumprimento dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, do Art. 1.336, sujeita a multa estabelecida à  lei, exige previsão  na convenção, que  em não havendo, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.(ver no par. 2º do Art.1.336 os valores correspondentes à multa);

b)           – o  descumprimento reiterado dos deveres do condômino perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa, definida no Art. 1.337 caput;

c)            No reiterado  comportamento anti-social do condômino que gerar incompatibilidade de convivência com os seus pares,  poderá aquele ser constrangido a pagar multa deliberada por, também, ¾ dos condôminos, nos termos e valores do parágrafo único do Art. 1.337.

 

Incontestavelmente, a imposição de multa por descumprimento de obrigações e comportamento social inadequado, com a exceção das previstas na convenção, têm  execução complexa, que só exeqüível, na hipótese de gravidade máxima, capaz de comover a quase a uma unanimidade do condôminos, em  uma decisão única de punição, a evidenciar que o legislador quis a multa como instrumento de uso in extremis.

Não é demasiado registrar que soe acontecer, por vezes, questionamentos de condôminos, que muitos deles, como que desarvorados,  como se pode ver  até de situações postas ao exame na internet , por ter  recebido um boleto, para pagamento de contribuição suplementar, à título de multa, das quais não tinham  si quer , ouvido falar,  ou, ainda, que recebeu um carta do síndico avisando que ele foi multado, sem qualquer advertência anterior.

Não pode haver displicência na aplicação da multa, tal  não pode ocorrer de modo algum, pois, afora à  moratória, a multa exige a formação de um processo, que não cumpridas, pode invalidar a validade da pubição, assim deve ser registrada a “ocorrência”,  em relação a qual, o condômino deve ser advertido ou notificado, para fazer os reparos que necessários  ou  prestar indenização, dentro de tal prazo, dentro do qual pode ser apresentado recurso a Assembléia Geral, sob pena de imposição de multa, nos termos da disposição legal correspondente (citar qual)  ou deliberação a ser tomada pela assembléia, conforme for o caso,  independentemente das perdas e danos que se apurarem.

È indispensável o emprego de toda a mecânica engendrada e, ademais, não provado que ao “infrator” foi conferido amplo direito de defesa, não há possibilidade de êxito na cobrança da multa em fase judicial.

Neste sentido jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo:

 

Processo: APL 66834120088260659 SP 0006683-41.2008.8.26.0659

Relator(a): Mario A. Silveira

Julgamento: 16/03/2011

Órgão Julgador: 26ª Câmara de Direito Privado

Publicação: 21/03/2011

Ementa

APELAÇÃO CÍVEL -  Interposição contra sentença que julgou improcedente ação de cobrança. Condomínio em edifício. Cobrança de multa por infração condominial. Falta de observância do contraditório e da ampla defesa. Sentença mantida. Apelação não provida.

De outro lado o condômino ao receber a notificação, advertências, ou “carta”  deve ficar atento e dentro do prazo, apresentar a eventual defesa que tiver, pois, se não o fizer estará dando plena validade à multa imposta, ou seja, com ela cocodando

Aliás, na própria internet o “PROCON” oferece o seguinte modelo, bem simples, quanto suficiente  para os interessados:

Senhor Síndico do Edifício ....

F ...., condômino do Edifício ...., sito na rua ...., não se conformando com a multa que V.S. lhe impôs, conforme notificação nº .... de (mencionar a data), recorre para a Assembléia Geral dos Condôminos, pelos motivos seguintes:

(Mencionar as razões pelas quais considera não ter cometido a infração ou não estar sujeito à multa.)

Solicita, pois, seja a Assembléia convocada, na forma da lei e da Convenção, para a apreciação do recurso, subscrevendo-se, atenciosamente,

a) ...

Local e data ...

Em concluindo, é oportuno lembrar para os interessados que, não se inclui aqui o capítulo da multa moratória, inclusive no seu acréscimo de juros, também compensatórios, que, no entanto  é examinada em nosso trabalho, sob a rubrica de “No condomínio, a inadimplência transforma-se em aplicação financeira dos condôminos, pelo cumprimento da lei”, disponível na internet