Condomínios, Valores Recebidos de Inadimplentes.

Condomínios - Valores Recebidos de Inadimplentes.

A Lei de Condomínio, que já era ruim, envelheceu e tornou-se uma verdadeira aberração social.

Permaneceu desta forma até que surgiu o novo código civil tentando revigorá-la.

Infelizmente isto não resolveu muito, simplesmente, remendou uma velha Lei que não considerou o aumento de demandas decorrentes das novas relações sociais e mantendo fortes e intransponíveis os feudos condominiais que sempre propiciaram aos síndicos e administradoras picaretas, capazes de grandes atrocidades, verdadeiros paraísos e perpetuações nos cargos, salvo algumas exceções.

A palavra Condomínio vem do Direito Romano: Cum = Com + Dominus = Senhor.

Para o Prof. Waldemar da Cruz, “... é a situação originada do direito de domínio, exercido por várias pessoas sobre o mesmo objeto.”

Dentre outros aspectos, destacamos as despesas ordinárias às quais esta Lei preve rateios mensais proporcionais à fração ideal do terreno, levando em consideração que o proprietário de maior área tem maior interesse na conservação da área comum, regime contemplado pela legislação, embora de forma suplementar, podendo a Convenção eleger outro critério, desde que não fira as leis em vigor no País.

Por sua vêz a Jurisprudência discorre que:

No Condomínio as despesas devem ser correlativas a um direito próprio do gozo.

 

Disso resulta que as partes excluídas dos benefícios de determinados serviços prestados à totalidade das unidades do Condomínio, não obrigam aos seus proprietários pelas despesas de tais benefícios decorrentes
– RT 378/186.

E mais:

O Condômino não deve suportar as despesas que sua destinação, uso e utilização, só interessam ou beneficiam aos demais
– Julgados do TARGS, 32/288.

Art. 368. Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem.
- CC - Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002

Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.
Parágrafo único. Se o enriquecimento tiver por objeto coisa determinada, quem a recebeu é obrigado a restituí-la, e, se a coisa não mais subsistir, a restituição se fará pelo valor do bem na época em que foi exigido.
- CC - Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
- CC - Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002

Ora, o uso das unidades autônomas oferece benefícios e responsabilidades dentre as quais o pagamento da taxa condominal mensal, não vamos discutir aqui a questão do que seja gastos ordinários ou extraordinários apenas para simplificarmos o assunto.

É indiscutível que se todas as unidades autônomas estão devidamente ocupadas e proporcionando todos os benefícios que delas se espera, então, todos os condôminos devem pagar a taxa condominal mensal e que, quando um ou mais condôminos não pagam, os demais devem, forcosamente, arcar com os ÔNUS da inadimplência, é o princípio das obrigações ditas “Propter Rem”.

Tal situação não pode ser classificada como ordinária ou extraordinária pois a inadimplência em condomínios representa desencaixes (não ingressos de Caixa) temporários conquanto há, indiscutivelmente, a previsibilidade de recuperação desta descapitalização.

Tal previsibilidade acontece, não pela cobertura do déficit pelos Adimplentes, mas devido ao fato de que o Inadimplente embora não tenha pago a taxa condominial, obviamente, terá usufruido dos benefícios proporcionados pelo uso da unidade autônoma de forma prejudicial aos demais impunemente, senão, novamente, vejamos o que nos diz a jurisprudêcia:
“Número do processo: 1.0024.04.504058-1/001(1)
Relator do Acórdão:  SEBASTIÃO PEREIRA DE SOUZA
Data do Julgamento:  30/01/2008
Data da Publicação:  07/03/2008
A cobrança de rateio de despesas de condomínio de unidade com fração ideal maior, sem se observar o princípio do proveito efetivo revela enriquecimento sem causa abominado pelo artigo 884 do Código Civil. O pedido do apelante procede. Procede também o pedido de devolução do que ultrapassou o devido a ser custeado pelo apelado mediante contribuições dos demais condôminos em favor do apelante.
De fato, dispõe o art. 884 do Código Civil que aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.
O condômino a quem foi cobrado e pagou além do devido tem direito à restituição do indébito custeado pelo condomínio, ficando isento de participar do rateio”.

E mais,

Assim, os Adimplentes são, simplesmente, OBRIGADOS a cobrirem os Inadimplentes através de uma verdadeira operação financeira de aporte (socorro temporário) de Caixa do Condomínio equivalente a um empréstimo oneroso, isto é: a entrega coercitiva e involuntária deste dinheiro pelo Adimplente, obviamente, tem natureza de empréstimo.

Não estará dizendo besteira em voz alta quem afirmar que este tipo de pagamento, quando efetuado, constitui, de imediato, um crédito em favor do adimplente (2) que paga a obrigação não saldada pelo inadimplente (3).

Neste primeiro ato, o caixa do Condomínio, por força de coação da natureza propter REM da obrigação inadimplida, recebe o pagamento do atrasado das mãos do condômino adimplente e efetua e, simplesmente, efetua o lançamento deste valor conquanto seja esta a sua primeira entrada (1), entretanto, dado a mais absoluta ignorância, não se configura, não se registra e muito menos se emite, uma nota de crédito (2) em favor do adimplente pagador, para ressarci-lo quando a recuperação da inadimplência.

A Ciência Contábil considera que, de um lado, tem-se uma entrada de Caixa (1) do Condomínio (podendo o Condomínio se apoderar definitivamente deste primeiro dinheiro porque está amparado pela natureza propter REM que é legal), de outro lado, tem-se um empréstimo a pagar (2) aos Adimplentes que deverá ser remunerado com os mesmos juros e correção monetária que serão cobrados dos devedores, para devolução futura.

O Condomínio estará sendo satisfeito por uma "ajuda" financeira dos Adimplentes (1) para cobrir o déficit gerado por aqueles que consumiram os benefícios (os Inadimplentes) e que deverão repor tal quantia ainda que na esfera judicial, com juros e correção monetária.

Resumindo a grosso modo, para o primeiro lote de lançamentos contábeis, o condominio faria o seguinte:

(1) D=Caixa (pela primeira entrada deste dinheiro no Caixa decorrente do pagamento coercitivo do Adimplente),
(2) C= Nota de Crédito a Adimplente (pela constituição do Crédito a pagar ao adimplente quando do recebimento do Inadimplente).

(3) D=Nota de Débito a Inadimplente (pela constituição do Débito a receber do Inadimplente, em juízo ou não),
(4) C=Receita Própria (pelo reconhecimento da Receita própria do Condomínio suprida pelo Adimplente),

Quando do pagamento pelo inadimplente, seja em juizo ou não, haverá a segunda entrada no Caixa (5), de dinheiro, aparentemente, mas não mais, da mesma natureza que o anterior (1).

Neste momento, devolve-se o dinheiro ao seu legítimo dono (8) e procede-se às baixas do crédito a pagar ao Adimplente (7) e do débito a receber do inadimplente (6).

Neste ponto, a Ciência Contábil considera que, de um lado, tem-se uma segunda entrada de Caixa (5) do Condomínio (NÃO podendo o Condomínio se apoderar deste segundo dinheiro pois não há amparo legal para isto, conquanto os efeitos do conceito propter REM termina com a satisfação da obrigação paga pelo adimplente), de outro lado, tem-se a baixa do valor a receber, pelo pagamento do débito, do inadimplente (6) que deverá ser devolvido ao adimplente (8).

Resumindo a grosso modo, para um segundo lote de lançamentos contábeis, o condominio faria o seguinte:
(5) D=Caixa (pela segunda entrada de dinheiro de mesma natureza (1) no Caixa decorrente do pagamento do inadimplente ),
(6) C=Nota de Débito a Inadimplente (pela baixa do Débito a receber do inadimplente).

(7) D=Nota de Crédito a Adimplente (baixa pelo pagamento do Crédito a pagar ao Adimplente),
(8) C=Caixa (pelo pagamento ao Adimplente),

Portanto, o que se verifica é que SÃO DUAS ENTRADAS DE DINHEIRO, em momentos diferentes, para beneficiários diferentes E QUE APENAS UMA DELAS PERTECNE AO CONDOMINIO.

O que se tem visto é que certos picaretas e oportunistas de condomínios travestidos de Síndicos, Diretores, Administradores, Advogados e outros curiosos, estão se valendo de alegações, manobras e artifícios de toda sorte visando manter os valores recebidos dos inadimplentes no caixa do condomínio, a todo custo.

Estão completamente equivocados quando se pronunciam divulgando o entendimento de que o segundo recebimento de tais valores são receitas próprias do Condomínio (como, se advém de inadimplentes ?!?!?) e que, portanto, a sua destinação deve ser submetida a deliberação de Assembleia de Condôminos, isto é, naturalmente e no mínimo, estelionato e litigância de má fé.

Qualquer omissão de Condominos quanto a isso é um absurdo, inaceitável e inexplicável, é o mesmo que dizer: “Eu aceito feliz e passivamente que enfiem a mão no meu bolso e retirem o meu dinheiro para pagar as regalias consumidas pelo meu vizinho e quando vocês receberem dele, podem se apoderar do meu dinheiro que eu ainda aceitarei muito passivamente”.

Isto é transferência ilegal de renda !

Isto é enriquecimento ilícito !

Vejamos também o que diz a advogada Maria Inês Dolci, da ProTeste – Associação Brasileira de Defesa do Consumidor, autora do livro Guia do Condomínio:

" o importante é que o condômino saiba que o valor da contribuição mensal aumentou porque algum morador não está honrando com sua parte. E deve saber que tem direito à devolução quando a dívida for quitada ”, explica. Fontes:

http://anacont.com.br/dir_imobiliario/condominio.asp
http://www.igf.com.br/aprende/dicas/dicasResp.aspx?dica_Id=914

Repetindo: na verdade, um segundo recebimento de dinheiro, supostamente de mesma natureza, contabilmente chama-se créditos devidos a terceiros (condômino adimplente), devendo ser repassado ao seu legitimo dono, imediatamente, tão logo recebido.

 

Uma vez que o Sindico resolva retet esse dinheiro no Caixa do Condomínio ou até mesmo conduzir os Condominos a uma Assembleia, visando deliberar a destinação deste dinheiro, estará incorrendo no que dispõe o art. 884 do Código Civil:
“aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.”

E indo além, aproveito para fazer uma menção honrosa ao ilustre Geraldo Alvarenga, advogado graduado pela Fac. de Direito da Universidade Mackenzie; (1981), Ex Colaborador do Semanário Coad e DCI e atualmente na internet; Auditor Fiscal RF (aposentado) que, em trabalho de mesma natureza, entitulado: "REEMBOLSO DA MASSA DE CONDÔMINOS QUE SUPRE INADIMPLENCIAS", preconiza:
"Sem sombra de dúvida, não cabe ao síndico, nem  a assembleia  decidir sobre dinheiro  legalmente do condômino e, assim,  recebido do devedor deve o condomínio reembolsar imediatamente, nos mesmos valores recebidos para quitação da obrigação, sendo o calculo per capita é realizado em relação à fração ideal de cada condômino.
 
E finalmente é chegada a grande hora do pronunciamento definitivo qual seja o da ilustríssima e digníssima Meretíssima Sra. Nancy Andrighi:

 

(Neste sentido, o Egrégio Superior Tribunal de Justiça:

RECURSO ESPECIAL Nº 1.002.525 - DF (2007⁄0257646-5)

RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI

RECORRENTE : CONDOMINIO JARDIM BOTANICO VI

ADVOGADOS : INALDO DELFINO DA SILVA E OUTRO(S)

RUBENS WILSON GIACOMINI E OUTRO(S)

RECORRIDO : UBIRATAM GARCIA DE OLIVEIRA JÚNIOR

ADVOGADO : UBIRATAN GARCIA DE OLIVEIRA JUNIOR (EM CAUSA PRÓPRIA)

....

ACÓRDÃO

MINISTRA NANCY ANDRIGHI

Relatora

Na verdade, na sistemática operacional do condomínio, quando você não tem possibilidade de efetuar o pagamento de sua contribuição, por uma dificuldade qualquer, a instituição não é penalizada, pois a satisfação da receita será suprida pelos demais condôminos e assim embora você não seja liberado da obrigação, tem, no entanto, “elasticidade de prazo para pagamento”, ocorrendo como se fora, correspondente a um financiamento, pelo qual, se não houver disposição diferente na convenção, você vai pagar juros de 1% ao mês, os mais baratos da praça e multa de 2% e que pode ser convencionado em até 10% ao mês.

 

De outro lado, se você satisfaz a receita correspondente ao valor que alguém deixou de pagar no vencimento, pela vontade da lei (CC, art.305), vai receber reembolso do valor despendido quando aquele pagar posteriormente, que será um valor maior, que corresponde à somatória do valor original, acrescido dos juros e da multa moratória, incidentes entre a data da satisfação da receita até a data do efetivo seu pagamento, juros esses maiores do que o rendimento da poupança, com rendimento até 10% ao mês.

 

Na verdade, não há opção outra, que não a que preserve o patrimônio daqueles que propiciam a manutenção da capacidade de adimplir do condomínio no momento em que ela foi retirada pela inadimplência, pois, sem tal mecanismo perece a capacidade supridora dos condôminos, com conseqüências danosas ao condomínio.

Ademais, não há opção para negociar a doação ou cessão dos valores para projetos futuros, em relação dos valores em questão, por os recursos são obtidos por previsão.

 

Não há com negociar, não há como a assembléia decidir, a sistemática legal exige que, em sendo necessário o suprimento, este deve ser feito ou pelo condômino que tem interesse na plena realização da receita prevista, que aprovada pela assembleia, que capaz de manter o status do condomínio, sem solução de continuidade, ou, pelo que, mediante contrato garante a plena realização da receita, ambos, com legitimo interesse no reembolso do valor despendido.)

Isto posto, quando do recebimento dos valores pagos pelos Inadimplentes restará seguir a regra matriz da reparação civil aos Adimplentes, pela qual todo aquele que causa dano a outrem fica obrigado a repará-lo – corolário do neminem laedere latino – que encontra-se nos arts.186 e 927, do Código Civil.

Conferindo à reparação de danos contra o patrimônio, intimidade e honra previsto na hierarquia normativa superior, a Constituição, em seu art. 5º, incisos V e X, que elenca como garantias e direitos individuais, oponíveis de imediato contra quem os tenha violado, tal como no presente caso.

O Ministro do Superior Tribunal da Justiça, Sálvio de Figueiredo, ao analisar o artigo 12, da Lei 4.591/64, e o critério de divisão de despesas condominiais, decidiu: “A interpretação das leis é obra de raciocínio, mas também de sabedoria e bom senso, não podendo o julgador ater-se exclusivamente aos vocábulos, mas, sim, aplicar os princípios que informam as normas positivas”.
- Extraído do Livro: O Condomínio e suas Leis (4ª Edição).

Toda esta distorção ocorre devido à ganância destes Síndicos, Administradores e seus Advogados, que não os deixam enxegar que a análise e julgamento dos fatos devam ser feitas sob o ponto de vista da ESSÊNCIA e não da FORMA, sob o ponto de vista do PATRIMONIAL e ECONOMICO e não do FINANCEIRO, sob o ponto de vista do que é CORRETO e não do que é OPORTUNO.

Autor: Fernando Alves de Almeida, é Contador em São Paulo formado pela Unicid, cursou pós-graduação em Gestão Empresarial no Trevisan Escola de Negócios (ex-Instituto Trevisan), gerenciou empresas nacionais e multinacional americana, atuou em trabalhos conjuntos com grandes auditorias e escritórios jurídicos e implantou vários sistemas ERPs, atualmente é Consultor Empresarial para Soluções de Valor em assuntos Estratégicos, Orçamentário, Contábeis, Financeiros, Legais, Tributários, Imobiliários, Trabalhistas, Societários, Condominiais e Auditorias.
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