Condomínios: Horizontal & Vertical E Sua Lei Nº 4.591/64 Atualizada

CONDOMÍNIOS: HORIZONTAL & VERTICAL

e sua lei 4.591/64 atualizada

PREFÁCIO

CONDOMÍNIO HORIZONTAL

Alguns procuram tumultuar o entendimento da Lei Federal nº 4.591/64 , que em seu artigo 8º, letra a) diz: "em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo e de partes comuns, que corresponderá às unidades", portanto a unidade autônoma nos condomínios horizontais corresponde aos lotes dos loteamentos;

CONDOMÍNIO VERTICAL

A Lei Federal nº 4.591/64, letra b) diz: "em relação as unidade autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente for reservada como utilização exclusiva, correspondente às unidades autônomas do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades", portanto as unidades autônomas nos condomínios verticais correspondem aos edifícios de apartamentos, conjuntos e edifícios garagens;

Um condomínio possui cinco etapas e fases importantes na sua constituição, conforme abaixo:

1ª - INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO

O artigo 7º da Lei Federal nº 4.591/64, diz: "O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento , com inscrição obrigatória, no Registro de imóveis, dele constando: a individualização de cada unidade, sua identificação e descriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade."

A inscrição obrigatória no Registro de Imóveis, far-se-á conforme o Provimento CG nº 06/1977 de 23 de junho de 1977 da Corregedoria Geral da Justiça;

2ª - PROJETOS E MEMORIAIS

Os projetos e memoriais aprovados pelos órgãos públicos estaduais, federais e municipais, que fiscalizam e autorizam a instalação do empreendimento, são partes integrantes da instituição de condomínio acima referida, e nestes documentos estão na maioria das vezes os esclarecimentos das dúvidas que surgem e provocam dissensões;

3ª - VENDA E COMPRA

Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificação a serem construídas, em construção ou já construídas, quando da compra do imóvel deram suas formais e totais adesões, sem restrições ou ressalvas, para nunca mais reclamar ou exigir, sobre a instituição de condomínio, os projetos e memoriais do empreendimento;

OBSERVAÇÃO: A instituição de condomínio, os projetos e memoriais, tornam o condomínio , perpétuo, indivisível e indissolúvel sob o regime do Código Cível Brasileiro, para efeito de se conciliar a perpetuidade, indissolubilidade e indivisibilidade do condomínio com as disposições do Código Civil, obrigando a todos os co-proprietários de frações ideais como condição do negócio, a manter o condomínio perpétuo, indivisível e indissolúvel;

4 – CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

O artigo 9º da lei Federal nº 4.591/64, diz: "Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificação a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de Condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação, em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.";

O artigo 9º, parágrafo 2º da lei Federal nº 4.591/64, diz: "Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, dois terços das frações ideais que compõem o condomínio";

OBSERVAÇÃO: A convenção de condomínio, para que seja um documento de fato e de direito, é registrada no livro nº 03 do Cartório de Registro de Imóveis, conforme a Lei Federal nº 6.015/73, artigo 178, inciso III. Na convenção de condomínio deve constar somente o que está exarado nas letras a) a m) do parágrafo 3º, artigo 9º da Lei Federal nº 4.591/64, para não se entulhar a referida convenção, sendo as demais regras e procedimentos do Regimento Interno;

5º - REGIMENTO INTERNO

O artigo 9º da lei Federal nº 4.591/64, diz: "Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificação a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de Condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação, em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.";

A convenção de condomínio possui as regras básicas da convivência e procedimentos entre os titulares condôminos, portanto as demais regras e procedimentos que não foram previstas na convenção citada, devem fazer parte obrigatória do Regimento Interno;

Possui o regimento interno que é realizado por contrato ou deliberação em assembléia (2/3 da massa condominial), poderes para impor multas e outras penalidades aos condôminos insurgentes, ressalvando apenas as penalidades exaradas no artigo 12 da Lei Federal nº 4.591/64 (inadimplentes), cujas não podem se estender, para não ofender os direitos dos condôminos;

NOTAS: A língua portuguesa é muito rica sendo influenciada pelos que aqui estavam e vieram, deixando terminologias com várias interpretações, e como consta do dicionário de Aurélio Buarque de Holanda Ferreira, citamos algumas:

ÁREA – Superfície plana delimitada, extensão de um terreno e etc.;

COMUM – Pertence a todos ou a muitos, e etc.;

CONDOMÍNIO – Dono juntamente com outrem; co-proprietário e etc.;

CONVEÇÃO – Pacto; acordo; aquilo que só tem valor , sentido ou realidade mediante acordo recíproco; tudo aquilo que é tacitamente aceito, por uso de geral consentimento, como norma de proceder, de agir, no convívio social;

EDIFÍCIO – Construção de alvenaria, madeira e etc, de caráter mais ou menos permanente, que ocupa certo espaço de terreno, são geralmente limitadas por paredes e teto, e serve de abrigo, moradia; construções que resultam de um conjunto de planos sobrepostos e etc;

EMPREENDIMENTO – Pôr em execução os projetos e levar a cabo, e etc.;

FRAÇÃO – Número que representa uma ou mais partes da unidade que foi dividida, e etc;

HORIZONTAL – Paralelo ao horizonte; esticado; deitado; linha paralela ao horizonte e etc.;

IDEAL – Que existe somente na idéia, imaginário, fantástico, e etc.;

INSTITUIÇAO - Ato de instituir; organização estrutural decorrente de necessidades sociais básicas e etc.;

ISOLADA – Individual, sem relação com pessoas ou coisas da mesma espécie e etc;

JARDIM – Área de estar de uma casa, e etc;

LOTE – Área pequena de terreno, urbano ou rural, destinada a construções ou pequena agricultura, e etc;

LOTEAMENTO – Ato ou efeito de dividir em lotes (terrenos) para fins de construção ou de cultivo, e etc.;

PARTE – Elemento ou porção de um todo, e etc.;

PAVIMENTO – O conjunto de dependências de um edifício situadas num mesmo nível, andar e etc.;

QUINTAL – Pequeno terreno, muitas vezes com jardim ou com horta, atrás da casa, e etc.;

QUOTA – De, ou em que número, subentendendo-se "parte";

TERRENO – Porção de terra cultivável, campo, e etc;

UNIDADE – Qualidade, condição ou estado de único;

VERTICAL – Perpendicular ao plano horizontal; segue a direção do fio de prumo e etc.;

A Lei nº 4.591/64 "dispõe sobre os condomínios horizontais e verticais e suas incorporações", portanto regulamenta os loteamentos em condomínio (condomínio horizontal), os edifícios de apartamentos (condomínio vertical), e os edifícios garagens (condomínio vertical), com suas incorporações conforme o Título I e II da Lei acima citada de nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964;

CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS - UNIDADES AUTÔNOMAS = LOTES

CONDOMÍNIOS VERTICAIS - UNIDADES AUTÔNOMAS = APARTAMENTOS, CONJUNTOS DE ESCRITÓRIOS OU LOJAS, E VAGAS EM EDIFÍCIOS GARAGENS

01 – CONSIDERAÇÕES

01.1 - A Lei Federal nº 4.591/64, dispõe sobre os condomínios horizontais, relativos às unidades autônomas "que se constituem em casas térreas ou assobradadas", e sobre os condomínios verticais, relativos às unidades autônomas "que se constituem em edifícios de dois ou mais pavimentos" (apartamentos, conjuntos, salas, garagens), tudo conforme os artigos 1º e 8º, letras a), b), c), e d) da Lei Federal nº 4.591/64 de 16 de dezembro de 1964;

01.2 - Existem conjuntos de casas (condomínios horizontais) constituídos de casas térreas ou assobradadas que possuem jardim e quintal individualizados de utilização exclusiva destas casas, conforme o artigo 8º, letra a) da Lei Federal nº 4.591/64, lembrando que apartamentos, conjuntos, salas, vagas em garagens não possuem jardim e quintal. Tais unidades autônomas isoladas entre si por área não construída, que não são apartamentos, conjuntos, salas, vagas em garagens perfazem um conjunto de edificações, dentro de uma área ou terreno devidamente "instituído", para comportar tais casas térreas ou assobradadas. As unidades isoladas dos condomínios horizontais estão situadas dentro de um lote de terreno, cujo lote está situado em um loteamento que foi aprovado pelos órgãos competentes da Comarca e Estado, fundamentado em leis federais, estaduais e municipais, cujos projetos aprovados são partes integrantes da "Instituição de condomínio". É importante se atentar para o Decreto-Lei Federal nº 271/67, artigo 3º, que na época em que estava em pleno vigor, dizia: "Aplica-se aos loteamentos, a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lotes aos condôminos e as obras de infra-estrutura à construção de edificação". Portanto a área do lote corresponde à área da unidade autônoma e não a área onde se situa a casa construída. Salientamos que tais loteamentos (edificações isoladas entre si) possuem uma convenção de condomínio, e cada unidade autônoma (lote) possui uma área comum, que somadas formam a fração ideal incidente sobre a área "instituída" e que tais frações ideais na maioria quase absoluta dos casos dão origem às quotas-partes para o rateio das despesas condominiais;

01.3 - Existem conjuntos de garagens em edificação (condomínios verticais), cujas unidades autônomas (vagas), possuindo uma entrada comum para as vias públicas, rampas de acesso entre os andares e elevadores. Tais edifícios estão dentro de terrenos ou áreas que foram devidamente "Instituídas" para comportar o conjunto de vagas em edifícios. Alertamos que os projetos de construção dos edifícios garagens e outros aprovados pelos órgãos competentes fazem parte integrante da "Instituição de Condomínio". Salientamos que o edifício possui suas unidades autônomas (vagas), e que tais unidades autônomas (vagas) são somadas com as suas áreas comuns perfazendo a fração ideal incidente sobre o terreno ou a área instituída, e que tais frações ideais dão origem às quotas-partes para o rateio das despesas condominiais;

01.4 - Existem apartamentos, conjuntos de escritórios e salas em uma única edificação e outros em mais de uma edificação (condomínios verticais), cujas unidades autônomas (apartamentos, conjuntos, salas) são isoladas entre si por paredes, pisos e tetos, possuindo uma entrada comum para as vias públicas, escadas, corredores e hall para entrada nas unidades autônomas. Tais edifícios estão dentro de terrenos ouáreas que foram devidamente Instituídas para comportar o conjunto de edifícios de apartamentos. Alertamos que os projetos de construção dos apartamentos e outros aprovados pelos órgãos competentes fazem parte integrante da "Instituição de Condomínio". Temos que salientar que cada edifício possui suas unidades autônomas (apartamentos), e que tais apartamentos possuem uma fração ideal incidente sobre a área instituída, e que tais frações ideais dão origem às quotas-partes para o rateio das despesas condominiais;

01.5 - Para se instalar um condomínio vertical ou horizontal, é necessário pedir autorização ou anuência escrita da Prefeitura Municipal, em cuja autorização ou anuência deve constar o tipo de infra-estrutura que o local onde se situa a área ou terreno possui, desta forma se desenvolve o anteprojeto e o planejamento da futura instalação;

01.6 - Alguns fazem confusão quanto às unidades isoladas entre si. Tecnicamente falando os apartamentos ou residências possuem um entendimento diferente: os apartamentos são separados por paredes pisos e tetos, sendo construções geminadas, pois possuem ligações entre si, que são as respectivas paredes, pisos e tetos, portanto não são isoladas, mesmo que suas separações sejam confeccionadas por materiais acústicos ou isolantes. As construções isoladas são aquelas que possuem uma área não construída entre as unidades autônomas, portanto não são separadas por paredes, pisos ou tetos, tanto que é que os riscos estimados no Seguro constante do Capítulo IV, Título I da Lei Federal nº 4.591/64 são diferentes. Os chamados muros separam as unidades isoladas (lotes) e são construídos nos limites dos respectivos onde se situam as residências;

01.7 - Os condomínios horizontais são loteamentos normais com base nas leis, e aprovadospelos órgãos que fiscalizam tais empreendimentos, e se "Instituídos" destinam-se para construções de residências térreas ou assobradadas em condomínio, pelas condições estabelecidas na Lei Federal nº 4.591/64, Título II, Capítulo I, conforme Artigos 7º e 8º Letras a), b), c) e d), onde estão caracterizadas as áreas de construções (lotes - casas térreas ou assobradadas - condomínio horizontal), e os edifícios de dois ou mais pavimentos (condomínios verticais);

02 - DA DENOMINAÇÃO

02.1 - Os diversos autores dissentem quanto o instituto jurídico do condomínio. A Lei brasileira é clara: Os condomínios verticais são constituídos de edifícios com dois ou mais pavimentos, cujas unidades autônomas são separadas por paredes, pisos e tetos, conforme a Lei Federal nº 4.591/64, artigo 8º, letra b), e não possuem jardim e quintal de uso exclusivo, bem como os edifícios garagens, cujas vagas são as unidades autônomas. Os condomínios horizontais são constituídos por lotes onde são erguidas as casas térreas ou assobradados, possuindo jardim e quintal de uso exclusivo, portanto são isoladas entre si por área não construída, cujos lotes são separados por muros construídos nos limites dos referidos, conforme a Lei Federal nº 4.591/64, artigo 8º, letra a) - {vide o Provimento CG nº 10/2004 da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça}, sendo que nestes casos o lote considerado como unidade autônoma;

02.2 - A diferença está no condomínio tradicional que não foi Instituído, desta forma a Lei deve intervir para conciliar os interesses ofendidos, pois não existem parâmetros para base do negócio, ou então não estão alicerçados em lei específica. E principalmente a lei obriga quando da venda de sua fração ideal, a mesma seja oferecida aos demais condôminos por escrito, e não havendo interesse dos referidos e transcorrido o prazo da lei, pode ser vendida à pessoa estranha ao condomínio;

02.3 - O condomínio Instituído com base na Lei Federal nº 4.591/64, não admite que nenhum condômino que não tenha sido compelido a comprar qualquer unidade do complexo, se insurja contra a instituição na qual aprovou e deu sua formal adesão sem restrições ou ressalvas na sua compra, desta forma a insurreição contra o que está instituído e registrado conforme a Lei Federal nº 6.015/73, artigo 167, parágrafo I, item 17), não é admissível, portanto, cabe ao insurgente despersonalizado retirar-se do condomínio;

03 - DA PROPRIEDADE COMUM

03.1 - Os condomínios são constituídos de propriedades de uso exclusivo e propriedades de uso comum, existindo regras estabelecidas pela Lei conforme o Capítulo II, Título I da Lei Federal nº 4.591/64, cujas regras estabelecem o modo vivente no complexo condominial;

03.2 - Não existindo a CONVENÇAÕ DE CONDOMÍNIO registrado no Cartório Imobiliário, conforma a Lei Federal nº 6.015/64, artigo 178, inciso III, não existe o condomínio, portanto trata-se de um empreendimento que não pode ser chamado de condomínio, pois não possui as regras necessárias para a boa convivência entre os condôminos. Não havendo registro da convenção citada, aparecem os aproveitadores fazendo leis particulares e absurdas, transformando o empreendimento em uma favela melhorada onde predominam interesses particulares de grupos;

03.3 - A Lei permite aos condôminos alterarem a convenção de condomínio conforme seus interesses, quando reunidos em assembléia ordinária e com a assinatura de 2/3 dos titulares de direitos, cujas determinações devem ser respeitadas por todos;

03.4 - Outro documento importante do complexo é o REGIMENTO INTERNO, elaborado da mesma forma que a convenção de condomínio acima citada;

04 - CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS E VERTICAIS DE FATO E DE DIREITO

04.1 - São necessários (4) quatro os documentos básicos e fundamentais para se ter um condomínio horizontal ou um condomínio vertical:

04.2 - A "Incorporação" e a "Instituição de Condomínio" elaborada pelos proprietários do terreno ou área, registrada no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de situação do imóvel, conforme o artigo 167, inciso 17) e artigo 176 (livro 02) da Lei Federal nº 6.015/73;

04.3 - A "Convenção de Condomínio" que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem , no mínimo, dois terços das frações ideais que compõem o condomínio, registrada no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de situação do imóvel, tudo conforme o artigo 178, inciso III (livro 03) da Lei Federal nº 6.015/73. Ainda salientamos que a citada "Convenção de Condomínio" pode ser realizada por requerimento solicitando a anuência do condômino na minuta elaborada, bem como pode ser realizada a sua alteração pelo mesmo procedimento. Os componentes da massa condominial devem responder sim o não no citado requerimento de consulta da minuta de convenção como na alteração proposta;

04.4 - O "Regimento Interno" registrado no Cartório de Títulos e Documentos, que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem , no mínimo, dois terços das frações ideais que compõem o condomínio, conforme o artigo 127, parágrafo único da Lei Federal nº 6.015/73;

05 - OBJETO

05.1 - A unidade estrutural da construção está presente nos condomínios verticais. Não existe unidade estrutural das construções nos condomínio horizontais, pois são construções individualizadas;

05.2 - O condomínio horizontal é primeiramente aprovado como loteamento, e as autoridades reguladoras permitem o exame de cada caso, quando tais loteamentos são regulados pela Lei nº 4.591/64, portanto, o novo instituto não surgiu para permitir melhor e mais intenso aproveitamento da área com menor dispêndio de dinheiro. Esta última colocação do novo instituto cabe aos condomínios verticais;

05.3 - As áreas de uso exclusivo dos titulares condôminos nos condomínios horizontais são as áreas das unidades autônomas (lotes);

05.4 - As áreas comuns dos condomínios horizontais são: ruas, vielas, praças, logradouros, áreas de recreio, áreas de reflorestamento, área destinadas ao lazer, áreas institucionais, áreas destinadas a serviços; cujo direito de gozo é comum entre todos os titulares de direito das unidades autônomas, tanto é que a soma de tais áreas são dividas igualmente entre todos, pelo número de unidades autônomas, e estas últimas possuem saída para a via pública diretamente conforme consta do artigo 2º da Lei Federal nº 4.591/764, e com as áreas de uso exclusivo (lotes) formam a chamada fração ideal;

05.5 - As áreas de uso exclusivo dos titulares condôminos nos condomínios verticais são as áreas das unidades autônomas como: apartamentos, salas, conjuntos, lojas, e garagens cujas podem possuir ou não saída diretamente para as vias públicas, e sim por processo de uso comum conforme consta do artigo 2º da Lei Federal nº 4.591/64;

05.6 – As áreas comuns dos condomínios verticais são: jardins, piscinas, sala de jogos, sala de recreação, pátios, elevadores, portaria, muros divisórios do terreno e etc., cujo direito de gozo é comum entre todos os titulares de direito das unidades autônomas, tanto é que a soma de tais áreas são dividas igualmente entre todos os condôminos, formando com as áreas de uso exclusivo a chamada fração ideal;

05.7 - O artigo 2º da Lei Federal nº 4.591/64 trata de duas situações específicas:

05.7.1 - A 1ª (primeira) refere-se às unidades autônomas com saída para a via publica diretamente, cujas características são as dos condomínios horizontais;

05.7.2 – A 2ª (segunda) - refere-se às unidades autônomas com o processo de passagem comum, cujas características são dos condomínios verticais;

06 - GARAGENS NOS EDIFÍCIOS DE APARTAMENTOS

06.1 - Existem unidades autônomas em edifícios de apartamentos (condomínios) verticais, em cujos projetos aprovados pelos órgãos responsáveis constam às unidades chamadas de vagas nas garagens, portanto neste caso, as áreas ideais tipos de construções, são a soma da área do apartamento com a área da vaga na garagem demarcada que pertence ao condômino titular de direito da referida unidade autônoma, ficando claro nestes casos, que as vagas nas garagens não são áreas comuns, são áreas de uso exclusivo, lembrando que as áreas de circulação das garagens citadas, estas sim são áreas comuns;

06.2 - As garagens coletivas nos condomínios verticais, trazem dissensões entre os condôminos, porem a convenção de condomínio nada pode fazer para mudar tal regra. As garagens coletivas são citadas no projeto total aprovado pelos órgãos responsáveis, portanto é parte integrante da "Instituição de Condomínio" do referido edifício (condomínio vertical). Alertamos que o condômino insurgente deu sua formal adesão sem restrições ou ressalvas na instituição e no projeto aprovado quando da compra efetuada, não sendo compelido a comprar, e o referido documento de compra está registrado em Cartório Imobiliário, desta forma só cabe ao condômino insurgente retirar-se do condomínio. Nestes casos nada é a convenção de condomínio ou a Justiça, para conciliarem interesses de condôminos que não sabem o que querem. Pode o síndico consultar os órgãos que aprovaram o projeto e solicitar a demarcação das vagas ou o aumento de tais vagas;

06.3 - As garagens no condomínio horizontal fazem parte da construção efetuada na unidade autônoma (lote), portanto as vagas são critérios adotados por cada proprietário condômino, pois o tamanho da construção não altera a fração ideal e muito menos a quota-parte;

06.4 - Nos edifícios garagens de dois ou mais pavimentos as vagas são consideradas como unidades autônomas de uso exclusivo, com passagem por processo comum, sendo as demais áreas chamadas de áreas comuns, que somadas com as vagas (unidades autônomas), constituem as frações ideais e estas últimas às quotas partes no rateio das despesas condominiais;

07 - DESPESAS DOS CONDOMÍNIOS HORIZONTAIOS E VERTICAIS

07.1 - A Lei nº 4.591/764 faz total e completa justiça, quando em seu artigo 12 diz que as despesas condominiais devem ser rateadas conforme a quota-parte que couber a cada unidade autônoma;

07.2 - Definidas as áreas comuns do condomínio, seja ele vertical ou horizontal, a soma das áreas comuns é dividida pela quantidade de unidades autônomas, cujo resultado é somado com a área de cada da unidade autônoma, resultando um número fracionário que é chamado de fração ideal, ou porcentual que é chamado de quota-parte. As somas das frações ideais devem totalizar 1 (inteiro) e as quotas-partes deve totalizar 100% do condomínio;

07.3 - As variações das frações ideais e quotas-partes, estão nas variações das áreas das unidades autônomas (apartamentos, lotes ou vagas), quando umas forem maiores do que as outras e evidentemente variam nestes casos os valores fracionários (fração ideal) e os porcentuais das referidas quotas partes;

08 - TRANFERÊNCIA OU ALIENAÇÃO DE UNIDADES AUTÔNOMAS

08.1 - O artigo 4º da Lei 4.591/64 foi VETADO;

08.2 - Completado pelo Parágrafo único que diz: "A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante com o respectivo condomínio."

08.3 - É conflitante tal artigo e parágrafo, pois se trata de uma unidade autônoma, cujos direitos e obrigações estão perfeitamente caracterizados. Quem recebe créditos ou débitos de taxas condominiais é a unidade autônoma perfeitamente qualificada conforme o parágrafo 1º, artigo 1º da Lei nº 4.591/64, portanto tanto os créditos ou débitos da unidade autônoma são do condômino titular de direitos na posse, e para este último devem ser creditados os valores que houverem ou debitados os valores a serem cobrados. Alertamos que às vezes tais transferências são realizadas por instrumentos particulares ou por decisões judiciais. O síndico diante a Lei não possui obrigação de investigar tais casos, mesmo que a referida Lei lhe impute a obrigação de praticar os atos de defesa dos interesses comuns;

08.4 – Concluindo, não importa quem é o proprietário titular condômino na posse, a este cabe a obrigação de pagar, sendo que a lei lhe faculta o direito de cobrar do condômino antecessor pelo ato recessivo, e mais, é obrigação do adquirente de uma unidade autônoma, verificar os possíveis débitos que a mesma possua com impostos e taxas condominiais;

09 - VERBAS PARA AS DESPESAS CONDOMINIAIS

09.1 - O artigo 24 da Lei Federal nº 4.591/64 é muito claro, as verbas devem ser aprovadas em Assembléia Geral Ordinária, cujas devem prever serviços e obras do ano que se avizinha, sendo responsabilidade do síndico e dela não se deve declinar. Assume o representante passivo e ativo toda a responsabilidade civil e criminal dos atos que pratica;

09.2 - Definida a verba anual a ser gasta, na conservação das áreas comuns do condomínio horizontal ou vertical, a referida verba deve ser dividida em 12 (doze) parcelas rateadas conforme a quota-parte que cabe a cada condômino;

09.3 - A verba anual referida trata-se do planejamento ideal da administração, onde deve estar previsto o fundo de reserva, este último representado em 10% da taxa condominial paga mensalmente, cujo é depositado conta poupança especial diferente e específica, desta forma não haverá oscilação da taxa condominial mensal, e todos os condôminos sabem por antecedência os valores a pagar mensalmente, e se evitarão surpresas desagradáveis para a massa condominial;

09.4 - O referido fundo de reserva está previsto na lei, para atender as dificuldades ou necessidades financeiras urgentes e acidentais, onde a administração do condomínio se socorre para suprir tais débitos de imediato. Como deve ser depositada em conta especial, a necessidade urgente é atendida como empréstimo realizado ao fundo de reserva, e posteriormente deve ser pago ao referido fundo o valor emprestado;

09.5 - Havendo necessidade de uma taxa complementar para os serviços aprovados em assembléia que reúna 2/3 da massa condominial, tais despesas devem ser consideradas como taxa complementar e sempre citada como tal, aprovada na assembléia que a originou;

10 - DA PRESTAÇÃO DE CONTAS

10.1 - A prestação de contas dos condomínios horizontais ou verticais devem ser realizadas mensalmente, por balancetes que reúnam todos os recebimentos do mês como os pagamentos efetuados no mês;

10.2 - As unidades autônomas devem ter uma ficha de créditos e débitos igual aos extratos bancários, relatórios individualizados ou coletivos. Nos relatórios coletivos é maior e mais clara a situação financeira do condomínio. Todos da massa condominial indistintamente teriam acesso à situação financeira atualizada do condomínio, e desta forma se evitariam críticas à administração, onde estaria claro o motivo da não realização dos serviços esperados, ou então definitivamente a inoperância ou procedimento escuso do síndico;

10.3 - O relatório mensal (extrato coletivo) auxilia inclusive o controle da administração, onde mensalmente são lançadas a débito as taxas de condomínio fixa e posteriormente lançados a crédito o seu pagamento. O acumulativo mensal dos créditos e débitos permite a melhor visualização e conferência pelo condômino, das taxas de condomínio pagas e dos débitos cobrados. Na cópia do demonstrativo de taxas condominiais pagas e despesas rateadas, podem estar presentes: o andar ou quadra, o nº do apartamento ou lote, o nome do condômino, o acumulado mensal dos valores creditados, o acumulado mensal dos valores creditados, a área da unidade autônoma, a área comum, a quota parte, a fração ideal, o nº de voto, cujo condômino pode multiplicar a sua quota-parte pelo valor total das despesas constante do balancete mensal, e conferir com o valor debitado no relatório;

10.4 - O extrato coletivo não provoca constrangimento ao condômino inadimplente, e não provoca uma carga maior (críticas, fofocas e suspeição) para a administração do condomínio, portanto não fere direitos aos que não os possui;

10.5 - Entende-se que o condômino inadimplente é uma fase temporária, ao contrário do condômino inadimplente contumaz, sendo a justiça à forma de resolver o problema deste último. O condômino inadimplente merece oportunidades, como por exemplo, à possibilidade de depositar na conta bancária do condomínio valor menor do que a taxa cobrada, cuja cópia do depósito seria entregue para a administração, que fará o lançamento a crédito, pois se entende que as multas e juros devem ser lançados sobre o saldo devedor, situação permitida no extrato coletivo;

10.6 - Alertamos que os condôminos inadimplentes são expressamente punidos com multas e juros, conforme consta da Lei nº 4.591/64, Título I, Capítulo III, não se admitindo interpretação extensiva, por se tratar de norma restritiva de direitos, tudo conforme a Lei e a Revista dos Tribunais;

10.7 - Com o demonstrativo de taxas condominiais pagas e despesas condominiais rateadas, pode o condomínio por intermédio de seu representante legal ou de sua administração eleita e autorizada por assembléia específica, registrar em Cartório de Títulos e Documentos, o saldo negativo da unidade autônoma em nome do titular de direitos na posse. Tal registro se tornado um título executável, se o titular da unidade autônoma for avisado do registro. Tais procedimentos auxiliam as cobranças judiciais, e se o condômino inadimplente for notificado com base o título acima, pode ocorrer acordos que resultam em menores despesas para o condomínio. As despesas Cartorárias correm por conta do condômino inadimplente, que nestes casos só lhe é permito a contestação dos valores cobrados no saldo negativo da unidade autônoma;

11 - DA INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO

11.1 - A constituição dos condomínios horizontais e verticais é regida pelo artigo 7º da Lei Federal nº 4.591/64, que diz: "O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória, no Registro de Imóveis, dele constando: a individualização de cada unidade, sua descrição e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a sua descrição interna da unidade" (vide o Provimento CG nº 06/1977 de 23 de junho de 1977 da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo - Registro);

11.2 – È parte integrante da Instituição de Condomínio o seu projeto licenciado e registrado pelos órgãos competentes, bem como o relatório de suas frações ideais sobre o terreno ou área, alertando que a fração ideal é a soma da área da unidade autônoma com a área comum que dela faz parte, portanto faz parte da instituição o relatório das quotas-partes que lhe cabe no rateio das despesas condominiais, que na maioria quase absoluta devem corresponder às suas frações ideais;

11.3 - Alertamos que posteriormente ao registro, as quotas-partes podem ser modificadas pela Convenção de Condomínio;

12. - DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

12.1 - Após a "Instituição de Condomínio" realizada pelo (s) proprietário (s) do terreno ou área, que fornece ao empreendimento os preceitos jurídicos necessários para a boa convivência entre os condôminos, faz-se literalmente com base no Capítulo II, Título I da Lei Federal nº 4.591/64, a "Convenção de Condomínio", onde constam os preceitos determinadas pela maioria, ou seja, pelos 2/3 da massa condominial que assinam a referida convenção de condomínio presentes na assembléia devidamente e especialmente convocada para o fim;

12.2 - É importante "atentar" para o parágrafo 2º do artigo 9º da Lei Federal nº 4.591/64 que diz: "Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas' de titulares de direitos que representem, no mínimo, dois terços das frações ideais que compõem o condomínio";

12.3 – Exige a Lei a Convenção de Condomínio escrita no livro de atas com as assinaturas de no mínimo 2/3 da massa condominial, e após as referidas assinaturas o encerramento da ata da assembléia específica que a convocou;

12.4 – Não pode ser de outra forma, porque pode representar a vontade de um único participante, ou de um grupo deles, e se assim for, fica demonstrado a intenção escusa que induziu os leigos, e com certeza haverá dificuldades para modificá-la;

12.5 – A melhor forma de se modificar a convenção de condomínio é o procedimento constante do Provimento CG nº 10/2004 da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, ou seja, por requerimento enviado aos condôminos, diante da dificuldade de se reunir os 2/3 requeridos pela Lei, com base em uma minuta elaborada, e juntamente com esta citada minuta, em assembléia, devem ser conferidas as respostas, para que a minuta e respostas sejam registradas juntamente;

12.6 – Conclusões:

12.6.1 - A Convenção de Condomínio quando realizada em assembléia especialmente convocada para o fim, na ata da referida assembléia deve ser transcrito a convenção aprovada, e logo após a transcrição deve ser assinada pelos condôminos que a aprovaram, sendo que os as unidades autônomas dos titulares condôminos presentes devem ser perfeitamente qualificadas com o nome do titular de direito, conforme o parágrafo 1º, artigo 1º da Lei Federal nº 4.591/64, ou não terá valor jurídico algum, e será considerada vontade individual ou de grupos;

12.6.2 – Quando a convenção de condomínio for realizada por requerimento com resposta assinada, onde deve constar também a unidade autônoma qualificada e com o nome do proprietário titular de direitos (nunca assinado por procuradores ou terceiros), deve fazer parte da minuta que foi aprovada, sendo registrada a minuta juntamente com as assinaturas dos que aprovaram a referida convenção de condomínio;

13. - DO REGIMENTO INTERNO

13.1 - O "Regimento Interno" é realizado conforme a Lei Federal nº 4.591/64, artigo 9º, parágrafo 3º, letra m), e deve constar da Convenção de Condomínio aprovada, o quorum para aprovação do referido regimento;

13.2 - O Regimento Interno é registrado no Cartório de Títulos e Documentos, com as assinaturas dos proprietários titulares de direitos condôminos conforme o quorum previsto na Convenção de Condomínio, pois é também um documento contratual, portanto deve conter as assinaturas dos proprietários condomínios titulares de direitos o aprovou, conforme o artigo 127, parágrafo único da Lei Federal nº 6.015/73 (Registro);

13.3 – Os mesmos procedimentos adotados nos itens 12.6.1 e 12.6.2, devem ser adotados na confecção do Regimento Interno, pois não terá valor jurídico algum, e será considerada vontade individual ou de grupos;

13.4 - Pelos procedimentos a serem adotados e requeridos pela lei, entende-se que a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno, são contratos e devem ser assinados pelos 2/3 dos proprietários condôminos titulares de direitos que o aprovaram;

14 – PROVIMENTO CG nº 10/2004

14.1 - Os chamados condomínios horizontais irregulares por diversos motivos, receberam da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça mais uma oportunidade de buscarem a sua regularização, porem, primeiramente necessitam enquadrarem a administração do condomínio perfeitamente na Federal nº 4.591/64, antes de buscarem a sua regularização pelo Provimento CG nº 10/2004 de 27 de abril de 2004, e submeterem-se ao exame dos órgãos constantes do referido Provimento por intermédio da Corregedoria Permanente da Comarca de situação do empreendimento;

15 - SEGURO OBRIGATÓRIO DOS CONDOMÍNIOS

15.1 - Existem diferenças entre o condomínio horizontal e o condomínio vertical, pois a Lei Federal nº 4.591/64, Título I, Capítulo IV, obriga a massa condominial a realizar o "seguro contra incêndio ou outros sinistros, que causem a destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio". Nos condomínios horizontais as unidades autônomas possuem quintal e jardim, e são realmente isoladas sendo seu risco diferente. Nos condomínios verticais as unidades autônomas são separadas por paredes, pisos ou tetos, se destruída a parede de um se está destruindo a parede do outro e assim por diante, desta forma possui outro risco;

15.2 - Para que não se cometam injustiças, o referido prêmio deve ser rateado conforme o tamanho da área ocupada pelo apartamento ou pela residência (unidades autônomas), atentando-se para a fração ideal e a quota parte;

15.2.1 – O valor total do prêmio deve ser dividido pelo valor total das áreas construídas, onde teremos o valor por m², que será multiplicado pelo valor da área construída de cada unidade autônoma;

15.2.2 - Os prêmios das construções existentes nas áreas comuns são rateados pela fração ideal;

15.2.3 - Desta forma teremos com justiça o valor que deve ser pago pela unidade autônoma, sendo a soma do item 15.2.1 com o item 15.2.2;

16 - CONDOMÍNIOS EINCORPORAÇÕES

16.1 – Em 16 de dezembro de 1964 entrou em vigor a Lei Federal nº 4.591, que "Dispõe sobre condomínio em edificações e suas incorporações imobiliárias";