Como uma pessoa que possui o direito de ocupação poderá ter o direito real da terra?

ESCRITÓRIO DE ADVOCACIA E CONSULTORIA

JURÍDICA DR. JOÃO JOSÉ DA SILVA JÚNIOR

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E-mail: joaojusilva@hotmail.com.

 

EMENTA:

CONTRATO REAL DE ENFITEUSE /AFORAMENTO. CONTRATO DE OCUPAÇÃO. DISTINÇÕES E SIMILITUDES. UNIÃO- FEDERAL. FORO. LAUDÊMIO. TAXA DE OCUPAÇÃO. NATUREZA JURÍDICA. PRECARIEDADE. PERPETUIDADE. DEC. LEI Nº  9.760/1946. NOVO CÓDIGO CIVIL – LEI Nº 10.406/02. ENFITEUSE PÚBLICA. TERRENOS DE MARINHA E SEUS ACRESIDOS. BENS DOMINICAIS DO ENTE POLÍTICO. UNIÃO-FEDERAL. DIREITO MAIS VANTAJOSO.

 

Trata-se de consulta formulada pelo Sr. Felipe Graça, telespectador/internauta da TV Justiça, programa Saber Direito Aula, proveniente do acompanhamento do curso “O LAUDÊMIO E SUA JURIDICIDADE”, objetivando sanar dúvida acerca das seguintes indagações: Como uma pessoa que possui o direito de ocupação poderá ter o direito real da terra? Qual o benefício de cada um? O preço pago pelo direito de ocupação é menor ou igual à enfiteuse?

 

Caro Felipe Graça,

De início, expresso o meu muito obrigado pelo seu contato, pois é sempre um prazer poder ajudar!

Verifica-se, em apertada síntese, que a indagação veiculada se restringe em apenas saber quais as distinções entre os direitos de Enfiteuse e de Ocupação.

 

ENFITEUSE

Chamada também de Aforamento ou Aprazamento, é o direito real sobre coisa alheia, pelo qual o proprietário de um imóvel identificado como senhorio direto, admite o fracionamento da propriedade concedendo a terceiro, em caráter de perpetuidade, o domínio útil desse imóvel, do qual poderá usar, gozar, dispor, como também reavê-lo, mediante pagamento de uma renda anual, denominada de foro ou pensão, ou, ainda, Canon.

O contrato de Enfiteuse ou Aforamento é o gênero de duas espécies, isto é, existe a enfiteuse da espécie privada e a da espécie pública.

No curso ministrado na TV Justiça - “O Laudêmio e Sua Juridicidade” – mais precisamente na aula 4 -, quando falei sobre o contrato de enfiteuse, foram abordadas as peculiaridades deste instituto.

O contrato de enfiteuse da espécie privada foi revogado pelo novo Código Civil, todavia, aquelas enfiteuses desta espécie que foram constituídas na vigência do Código Civil de 1916, permanecem até a sua regular extinção. (Art. 2.038 caput, do C.C/02)

Já a enfiteuse da espécie pública (§ 2º do Art. 2.038, do C.C/02) correspondente justamente aos Terrenos de Marinha e Seus Acrescidos, sendo disciplinada pelo Decreto Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946. Durante o curso ministrado na TV Justiça – “O Laudêmio e Sua Juridicidade” – foi dispensada a esta espécie de enfiteuse uma maior ênfase, pois, consideramos que esta espécie é que vem “pegando” o cidadão de surpresa, encarecendo o seu bolso e, o que é pior, tirando a sua propriedade, pois, não são raras as vezes em que o particular nem sequer sabe que o seu imóvel está inserido neste âmbito de atuação da União-Federal, e, por via de consequência, não conseguirá defender a sua propriedade.

O art. 20, VII, da CF/88, dispõe serem os terrenos de marinha e seus acrescidos, bens da União;

São bens públicos da espécie dominical, com o qual, a pessoa de direito público pode auferir renda. Pode-se dizer que trata-se de um bem privado da pessoa de direito público. 

 

TERRENOS DE MARINHA E SEUS ACRESCIDOS - ORIGEM

Aviso Imperial de 12.7.1833, define terrenos de marinha como:

Todos os que, banhados pelas águas do mar ou dos rios navegáveis, em sua foz, vão até a distância de 33 metros para a parte das terras, contados desde o ponto em que chega o preamar médio.

 

DIREITO DE OCUPAÇÃO

O ocupante é a pessoa física ou jurídica que está autorizada pela Secretária de Patrimônio da União - SPU a ocupar imóvel de sua propriedade. 

A inscrição de ocupação, a cargo da Secretaria do Patrimônio da União, é ato administrativo precário, resolúvel a qualquer tempo, que pressupõe o efetivo aproveitamento do terreno pelo ocupante, nos termos do regulamento, outorgada pela administração depois de analisada a conveniência e oportunidade, e gera obrigação de pagamento anual da taxa de ocupação. (Art. 7º da Lei nº 11.481/2007).

Varia de 2% a 5% do valor do domínio pleno, a depender da data da inscrição da ocupação perante a SPU, se anterior ou posterior a 31/3/1988. Art. 1.º do Dec. Lei nº 2.398/1987;

 

DIFERENÇAS ENTRE OS DOIS CONTRATOS

- A enfiteuse é um contrato de direito real.

- Já a ocupação é um contrato de direito pessoal.

- Na enfiteuse, o enfiteuta tem uma parcela do domínio, que é o domínio útil.

- Já no direito de ocupação, o ocupante não tem nenhum domínio, mas apenas posse.

- Na enfiteuse, o enfiteuta paga o foro anual de 0,6%.

- Já no direito de ocupação, o ocupante paga a taxa de ocupação de 2% a 5%.

- A enfiteuse tem conotação de perpetuidade.

- Já a ocupação tem caráter precário/temporário.

  

FATORES COMUNS ENTRE OS INSTITUTOS

 1 - Enfiteuse pública e direito de Ocupação, ambos são contratos administrativos, porquanto figura-se em um dos polos contratual o ente político - União Federal -, não perdendo, por isso, o primeiro a natureza de real.

 2- Ambos os contratos somente se aplicam à bens imóveis.

 

CONCLUSÃO

 À luz das considerações suso expendidas, e diante de uma brevíssima análise das características jurídicas objetivas dos contratos aqui abalizados, possível é concluir que o contrato de enfiteuse revela-se bem mais vantajoso para o cidadão, porquanto ele (cidadão) terá além de posse, uma parcela da propriedade.

 

Rio de Janeiro, 30 de março de 2012.

 

Atenciosamente,

Prof. João José da Silva Júnior