ANÁLISE DE VIABILIDADE DE UM EDIFÍCIO RESIDENCIAL EM JOINVILLE-SC

O mercado imobiliário é visto como uma importante estratégia para a economia do país, gerando emprego e renda e movimentando um considerável montante de recursos financeiros por diversos setores da sociedade. Este mercado caracteriza-se pela velocidade das mudanças no seu ambiente mercadológico, além de trabalhar com produto de elevado prazo de maturação e alto custo. Dito assim, torna-se relevante a continuidade e o sucesso de investimentos nesta área. No entanto, o setor imobiliário avaliado sob o ângulo gerencial e da análise e gestão dos empreendimentos, tem sido vitimado pela improvisação e pelo personalismo na condução dos processos decisórios, cuja conseqüência se evidencia nas múltiplas histórias que se pode encontrar dos grandes sucessos aparentes, que acabam por se transformar nos fracassos, que a mídia faz retumbar.

A síntese destas histórias está na falta de decisão suportada por meios de informação de qualidade, o que significa gestão sem planejamento, cuja origem está sempre nos processos de análise praticada por meios simplistas. Uma vez que os projetos imobiliários envolvem elevados riscos, longos períodos de realização que compreende a vida de um empreendimento e a mecânica muito particular com que se inserem os seus produtos no mercado, é inadmissível que os métodos de engenharia econômica e análise de risco não sejam considerados pela maioria dos empreendedores em um momento de grande complexidade que é a tomada de decisão sobre investir ou não em um empreendimento.

Diante deste cenário, identifica-se a necessidade de uma metodologia de estudo prévio de viabilidade econômico-financeira de investimentos imobiliários, calcada em conceitos da engenharia econômica, matemática financeira e análise de riscos, para aplicação de métodos de avaliação de investimentos que gerem um conjunto de informações necessárias para a sustentação dos processos das tomadas de decisões, que se apoiarão em um sólido embasamento econômico-financeiro e na avaliação sobre a qualidade e os riscos dos investimentos, visando a continuidade e sucesso nos empreendimentos imobiliários, num ambiente repleto de incertezas.

É neste ambiente repleto de incertezas, caracterizado por mudanças rápidas, e grande competição, que encontram-se as empresas. Novas informações surgem a 7

cada instante, resultando gradativamente em dúvidas sobre as condições de mercado e fluxos financeiros previamente estipulados para análise de empreendimentos. Torna-se relevante que os administradores revejam suas posições estratégicas e alterem seus planos de investimento de acordo com as novas condições vigentes. Portanto, é fundamental que as empresas reconsiderem critérios de transformações fundamentais nos orçamentos de capitais para agregar valores para suas operações, capitalizar oportunidades futuras favoráveis ou diminuir perdas.

Objetivando a capitalização de oportunidades e o sucesso destes investimentos, o trabalho propõe a discussão de uma metodologia de análise de viabilidade econômico-financeira para o investimento imobiliário, visto que algumas empresas ainda adotam a tomada de decisões baseada na intuição. Os objetivos específicos da pesquisa que dão sustentação para o desenvolvimento da metodologia, são: caracterizar as diferenças existentes nas análises dos empreendimentos no setor imobiliário em relação as demais análises; aplicar diferentes métodos de análise de investimentos; simular diferentes cenários para analisar a sensibilidade e o risco dos empreendimentos; comparar os resultados dos diferentes métodos aplicados; interpretar os resultados e determinar de que forma a geração de informações auxiliará a tomada de decisão do empreendedor.

Para alcançar os objetivos propostos, utilizou-se como estudo de caso, a simulação de um projeto de construção de um Edifício Residencial, na cidade de Joinville-SC. A abordagem deste estudo foi primeiramente uma pesquisa bibliográfica, por meio de pesquisas em livros, artigos científicos e trabalhos científicos, de forma a aprofundar os métodos de análises de investimentos dentro do contexto da construção civil; e posteriormente uma pesquisa experimental, por meio da construção de simulações de comportamentos em cenários de longo horizonte, aplicando diferentes métodos de análises, para especular sobre desempenhos esperados, onde será possível avaliar o risco e a viabilidade do empreendimento. O estudo de caso abordou ainda uma metodologia para execução de um projeto de investimento, através de etapas como: estudo de mercado, localização, engenharia, análise de custos e receitas, análise de rentabilidade e análise de riscos e incerteza. Neste contexto, o estudo estruturou-se através de três capítulos onde se buscou a elaboração de uma metodologia ideal para análise de viabilidade econômico-financeira do empreendimento imobiliário. 8

O primeiro capítulo fundamentou através de pesquisas bibliográficas as características do setor imobiliário, os projetos de investimentos e os métodos de análises de investimentos, baseado em dois autores chaves: Ademir Clemente e Cristovam Buarque. O segundo capítulo objetivou a apresentação do estudo de caso, a simulação de um projeto de construção de um Edifício Residencial, através da aplicação de uma metodologia para execução de um projeto de investimento, que propicie o maior número de informações, de forma a munir o investidor de segurança quanto à confiabilidade da análise. Por fim, o terceiro capítulo validou o estudo de caso, através da análise e comparação dos resultados dos diferentes métodos aplicados; de forma a fundamentar a tomada de decisão do empreendedor.