ALTERAÇÕES NA LEI DO INQUILINATO

ALTERAÇÕES NA LEI DO INQUILINATO No dia 23 de janeiro deste ano entrou em vigor a Lei n. 11.112/09, conhecida por ter feito várias alterações na Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91), tanto com relação às regras para os contratos de locação como também para os processos de despejo. Algumas das disposições previstas nessa nova lei apenas consolidam entendimentos já pacificados nos tribunais em nosso país, já outras servem para deixar mais claro o dispositivo legal já existente. Um exemplo é o da redução proporcional da multa no caso de devolução do imóvel antes do término do contrato, cuja situação não era prevista claramente na Lei 8.245/91, pois fazia referência ao Código Civil, havendo necessidade de várias manifestações judiciais a respeito do assunto, mas que agora está tratada de maneira simples e direta na nova lei, no sentido de ser um direito do inquilino. Trata-se de fato notório a dificuldade em conseguir um fiador para um contrato de locação, tanto por ser uma situação às vezes constrangedora, como por muitos recusarem o encargo. Então, para tentar diminuir os receios que às vezes até inviabilizam a formalização do contrato, a nova lei trouxe a relevante possibilidade de o fiador se desvincular do contrato quando esse seja transformado na modalidade de "por tempo indeterminado". Nessa situação, o fiador ainda se vinculará ao negócio pelo prazo de 120 dias a contar da notificação do locador (proprietário do imóvel). Por outro lado, caso o fiador não exerça essa faculdade, a nova lei deixa claro que estará obrigado por todas as conseqüências do contrato até a efetiva devolução do imóvel. Obviamente que é possível estabelecer cláusula contratual que preveja situação diferente, mas no caso de omissão, essa é a regra. Na hipótese de o fiador pedir sua desvinculação do contrato, o locador poderá notificar o locatário (inquilino) a apresentar nova garantia no prazo de 30 (trinta) dias. Se não o fizer, estará sujeito a ser despejado, inclusive podendo o juiz deferir liminar para que isso ocorra imediatamente. Tem sido objeto de críticas a nova disciplina dada pela lei com relação à purgação da mora, que é quando o inquilino é citado para se defender ou intimado para desocupar o imóvel, no caso liminar, e dentro do prazo de quinze dias deposita em juízo o valor completo da dívida ? aluguéis atrasados etc. A crítica é porque pela lei anterior a purgação da mora poderia ocorrer até duas vezes nos 12 (doze) meses anteriores à propositura da ação por parte do locador. Agora, pela nova lei, a purgação da mora, para ser aceita, não poderá ter ocorrido nenhuma vez dentro dos 24 (vinte e quatro) meses anteriores à propositura da ação. Ou seja, é melhor que o inquilino não se descuide quanto ao cumprimento de suas obrigações. Uma preocupação constante dos proprietários de imóvel alugados sempre foi com a demora no caso da necessidade de pedir o despejo do inquilino. Estima-se que isso pode levar, em média, de 12 (doze) a 18 (dezoito) meses para acontecer, significando um prejuízo para os locadores. Então, considerando que muitas vezes os proprietários de imóveis são trabalhadores que vêem nos imóveis um complemento para a renda e até uma alternativa para a aposentadoria, o legislador foi sensível a essa situação e buscou diminuir os prazos para desocupação do imóvel, bem como aumentou as hipóteses que possibilitam a retomada do bem. Quanto à aplicabilidade da nova lei, vale para os novos contratos e para as renovações que ocorrerem após o início de sua vigência (23.01.2010). No aspecto processual, aplica-se imediatamente a todos os processos em trâmite. Enfim, dentre as inovações trazidas pela nova lei, as aqui tratadas são apenas algumas das que reputamos mais relevantes para serem abordadas neste momento. Porém, se o prezado leitor necessitar de mais informações, vale a dica de procurar um advogado de sua confiança para que não seja surpreendido com alguma situação desagradável. * Henrique Lima (Advogado, sócio do escritório Lima, Pegolo & Brito Advocacia S/S [www.lpbadvocacia.com.br], Especialista em Direito Civil e Processual Civil pela Uniderp, Especialista em Direito Constitucional pelo IDP ? Instituto Brasiliense de Direito Público e Pós-Graduando em Direito do Consumidor pelo Instituto Capez.