Alteração na Lei do Inquilinato

1 – INTRODUÇÃO.

O presente trabalho visa deliberar sobre a lei 8.245/91, com mudanças feitas pela nova lei 12.112/09, que altera relação entre locador, inquilino e fiador, onde abordaremos sobre o contrato de locação residencial e comercial, tendo este passado por grandes transformações, acompanhando o anseio da sociedade, que esta em constantes mudanças, assim sendo o contrato com origem dos Romanos para regularem três locações clássicas, das coisas (rerum), dos serviços (operarum), e de obras ou empreitada (operis), abordaremos sobre a locação das coisas (rerum) com relação à locação predial urbana, sendo o foco principal do trabalho.

2 – DESENVOLVIMENTO.

Em um país com um déficit habitacional de milhões de domicílios com famílias sem condições econômicas de viabilizar a compra de um imóvel com recursos próprios, ganham força e importância às legislações abrangendo as relações de locação residencial e, em virtude do crescimento e desenvolvimento recente do Brasil, também as comerciais.

A busca do aperfeiçoamento contínuo dos mecanismos da completa e dinâmica LI 8.245/91, aniversariando quase duas décadas desaguou no final de 2009, na publicação da Lei 12.112/09, modificando e complementando algumas questões que foram surgindo nas relações entre locadores e locatários, durante estes 18 anos de vigência da LI. Tendo as alterações como verdadeira revolução nas locações, mudanças essenciais ocorreram na fiança, nas multas e até na duração da ação de despejo. Ocorre que, apesar de extremamente positivas e benéficas, as mudanças da nova lei não possuem o condão de mudar a substância global das relações locatícias. Em outras palavras, há benefícios, mas não o milagre novo que se noticia, sendo um aumento de valoração do locador e causando uma desvaloração para a parte do locatário, resumindo acaba dando valor em terrenos e um monte de tijolos sendo o Brasil extenso em área territorial e um grande produtor de materiais de construção civil, muitas das vezes o pai de família batalha para ter estabilidade em manter uma moradia, mas por causa de um imprevisto em sua vida financeira ele junto à família é despejado da casa em que mora, sem levar em conta a dignidade da pessoa humana, e valorando a relação de desigualdade sendo o locador superior ao locatário, enquanto o locador tem vários imóveis e não necessita de todos eles para manter a sua dignidade e de tua família, sendo o locatário obrigado a submeter a tal situação de miséria e humilhação. A nova lei LI trás privilegio para o capital ocioso em detrimento do trabalhador. O sujeito depende de maior parte do seu duro rendimento, suado, pra pagar o aluguel, e se atrasa 15 dias, será despejado do seu próprio lar. Qual a noção de propriedade desses políticos ignorantes. E mais importantes pilhas de tijolos e terras, num país que tem tanta terra, que a sagrada instituição do lar. O que fizeram com a nossa Constituição que trás o direito de moradia: v.g; art. 6º da CF/88, que trás direitos sociais a moradia e assistência aos desamparados. Redação dada pela EC 64, de 4.2.2010.

Sendo os políticos omissos aos direitos garantidos pela constituição criando leis para beneficiar uma minoria rica e prejudicar a maioria de uma classe trabalhadora e mais pobre, sendo esta a maioria que depende de uma casa para morar com a família por faltar a condição de ter a sua própria casa, ficando sujeito ao locador e com mais um prejuízo a nova lei criado no ano passado que alterou a que já existia desde 1991 colocando-a mais prejudicial ao inquilinato e favorecendo locador e mais.

O código civil brasileiro regula a locação de coisas imóveis e semoventes, mas os imóveis residências são regulamentados por regime especial que trás a proteção para o locatário e locador, que está previsto na lei do inquilinato 8.245/91. O regime locatício do código civil brasileiro caracteriza-se pela igualdade de tratamento das partes, proteção ao direito de propriedade e autonomia da vontade dos contratantes, a LI 8.245/91 trata todos os aspectos de locação residencial, mas em caso de omissão desta lei, previsto no artigo 79, aplicam-se as disposições do código civil brasileiro, com base no artigo 2.036, e conjuntamente o código de processo civil. As relações locatícias possuem leis próprias, alem de não constituírem relação de consumo, o código de defesa do consumidor não se aplica em matéria locatícia, dentre outras razões porque não se pode intervir na figura do locador um fornecedor de bens e serviços, ademais, falta-lhes as características delineadoras da relação de consumo apontadas nos artigos 2° e 3° da lei 8.078/90 e também não se aplica no que se referem à multa, sendo aplicada a lei 8.245/91: v.g; artigo 4° em que o mesmo teve alteração com a nova lei 12.112/09, e quando possível aplica-se o código civil quando há atraso no pagamento e sendo aplicada multa.

A nova lei LI permite despejo por atraso de aluguel mais severo que a antiga lei, no dia 9 de dezembro de 2009 foi sancionada a Lei 12.112, cujo texto altera e aperfeiçoa as regras e procedimentos da Lei 8.245/91, que versa sobre a locação de imóveis urbanos. Da forma como redigida, a Lei 8.245/91 criava obstáculos à retomada do imóvel pelo locador, obrigando-o a conviver com situações de locatários contumazes mal pagadores e contratos sem garantia. Dentre outras circunstâncias desvantajosas a ele, o que acabava por desestimular o mercado de locações.

A finalidade precípua da Lei 12.112/09 é restabelecer o equilíbrio contratual, através da outorga, ao locador, de mecanismos para preservação de seus direitos, que antes não era protegido com a lei 8.245/91, dando brechas para que o locatário não cumprisse com devida obrigação. As alterações mais importantes dizem respeito à facilitação do procedimento das ações de despejo. Com atraso do aluguel, com a atual mudança da LI, o proprietário pode entrar com uma ação de despejo por falta de pagamento a partir de um dia de atraso no aluguel. A diferença é que antes da alteração da lei LI, as ações demoram em média 14 meses. Com a nova lei, o tempo deve cair para quatro meses porque o processo foi simplificado e pode ser resolvido em primeira instância.

Com a redução do tempo do despejo trás reflexos sendo, o primeiro reflexo deve ser a queda na inadimplência, a rapidez no despejo também deve animar os proprietários que terão mais confiança em deixar os imóveis para locação. Alem disso deve haver mudança nas garantias. Com o risco menor, os proprietários podiam ficar 14 meses sem receber o aluguel, a partir de 25 de janeiro o risco passou para quatro meses, a caução pode voltar a ser usada e o seguro fiança também deve ficar mais acessível. Caso proprietário não queira renovar o contrato, o inquilino fica sujeito com a nova lei, ele terá de sair em 30 dias, mas o inquilino tinha 6 meses, em que era previsto na lei 8.245/91, o tempo que era de 6 meses agora e de 30 dias. Após o fim do contrato a renovação continua automática se as partes, dono do imóvel e inquilino, não se manifestarem.

Com a nova lei o fiador pode, após o fim do contrato renovado automaticamente, pedir para deixar de ser fiador do imóvel. Durante a vigência do contrato, no entanto, o fiador não pode se desligar, mas em caso de desligamento do fiador, o inquilino terá um prazo de 30 dias para apresentar outro fiador ou oferecer outra garantia, sob pena de desfazimento da locação. Após notificar que vai sair do negócio, o fiador ainda ficará responsável pelo imóvel por mais 120 dias. Quando há mudança dos locatários com o texto da nova lei 12.112/09 a pessoa que fica no imóvel será automaticamente responsável pelo contrato e a garantia e mantida, fiador, caução ou seguro fiança. Ou seja, o processo não será refeito: v.g; se um casal aluga um apartamento, e durante a vigência do contrato de aluguel o casal se separa. Mas no texto da lei 8.245/91 antes de ser alterado, todo o processo do contrato precisava ser totalmente refeito.

Com o início da vigência da Lei 12.112/09, o locatário somente poderá pagar sua dívida para evitar a ordem de despejo judicial se não houver se utilizado de tal prerrogativa nos 24 meses anteriores. Com o texto da lei 8.245/91, ele só não poderia purgar a mora se houvesse se utilizado de tal faculdade duas vezes nos 12 meses anteriores.

No que se refere ao despejo liminar, passa a ser autorizado também nas hipóteses listadas abaixo, que representam um importante ganho aos locadores:

- falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de garantia, por não ter sido contratada ou em caso de extinção dela;

- ausência de apresentação de nova e apta garantia pelo locatário, após notificado pelo locador a fazê-lo em função da extinção da garantia primária;

- término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação até 30 dias após o seu término, ou após o transcurso do prazo previsto na notificação comunicando o intento de retomada do imóvel;

- necessidade de reparos urgentes determinados pelo Poder Público, que não possam ser realizados com a permanência do locatário ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Como já era de se esperar, a Lei 12.112/09 causou polêmicas e já teve como reflexo o ajuizamento de Ação Direta de Inconstitucionalidade pelo Instituto Brasileiro de Defesa dos Lojistas de Shoppings, perante o Supremo Tribunal Federal, através da qual é questionada a legalidade da primeira das novas hipóteses de despejo liminar.

A Lei 12.112/09 introduziu outras modificações relevantes, dentre as quais se destacam as seguintes:

- tornou regra legal o atual entendimento jurisprudencial de que as garantias da locação se estendem também pelo período em que prorrogada a locação por prazo indeterminado, até devolução das chaves;

- outorgou ao locador a possibilidade de desfazer a locação caso o locatário não apresente nova e apta garantia no prazo de 30 dias a contar da extinção da garantia primaria;

- facultou ao fiador a hipótese de se exonerar da fiança nas hipóteses de morte, separação ou divórcio do locatário, em locação residencial, bem como de contratos firmados por prazo indeterminado, estabelecendo que ele fiador fica responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após o envio da notificação ao locador. Importante destacar que a segunda possibilidade de exoneração da fiança já estava prevista no Código Civil, com prazo de obrigação pelos efeitos dela por 60 dias, que foi, portanto, dobrado pela lei do inquilinato.

Por facilitar as ordens judiciais de despejo, a lei deve ampliar a oferta de imóveis para locação e, por consequência, considerando-se a estabilidade da demanda, implicar na redução dos valores locativos. Observa-se, pois, que a lei beneficiará tanto locadores, quanto locatários adimplentes.

Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Pelo entendimento majoritário dos tribunais, pode se concluir que acessões são equiparadas as benfeitorias, não há falar em indenização por benfeitorias realizadas no imóvel, quando o contrato de locação prevê expressamente a renúncia deste direito, estando expresso no contrato, acessão vai ser equiparada a benfeitoria.

No tocante à exclusão da indenização por benfeitorias, verifica-se que o termo se encontra empregado numa acepção comum do dia-a-dia, abrangendo benfeitorias e acessões, até porque o vocábulo benfeitorias é utilizado na cláusula após a expressão modificações ou transformações, a qual já seria suficiente para compreender as benfeitorias em sentido técnico-jurídico.

Assim, ao que entendemos no que concerne aos arts. 35 e 36, não há que se falar em abrangência de acessões. Contudo, ao interpretar cláusulas contratuais, examinadas é claro as particularidades de cada caso concreto, parece-nos mais correspondente à vontade dos contratantes comuns, na maior parte dos casos, a interpretação que integra, sob a epígrafe de benfeitorias, também as acessões.

Assim, quer as obras realizadas no imóvel sejam acessões, quer sejam benfeitorias é incabível sua indenização ou respectiva retenção, pois a cláusula do contrato exime a locadora do ressarcimento ao inquilino.

Sobre as acessões: acessão de imóvel, nesta categoria de aquisição imobiliária inscrevem-se as construções e plantações em terreno alheio, num ou noutro caso verificando-se a adesão da coisa ao imóvel que recebe o respectivo incremento, dado que se não poderá mais destacar sem dano ou perda. Ao revés, quem planta, semeia ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as plantas, sementes ou construções, mas tem direito a indenização, estando de boa-fé, ocorre com aquele que realizar benfeitorias úteis em coisa alheia.

As acessões indicadas somente são indenizáveis caso estejam o réu de boa-fé, assim como ocorre com as benfeitorias úteis.

Com a criação da lei 9.256/96 mudou o art. 53 da lei 8.245/91 e equiparou as entidades religiosas aos estabelecimentos de saúde e ensino, beneficiados com a restrição das hipóteses de resilição do contrato e retomada do imóvel pelo locador. Livrou-as da chamada "denúncia vazia" e do despejo para uso próprio, ou de ascendente, descendente, cônjuge ou companheiro do proprietário. Uma vez decretado o despejo, com a alteração do § 3º do art. 63, obrigou o juiz a conceder prazo de desocupação de seis meses, no mínimo, até um ano.

Na criação da lei 8.245/91, reuniu temas materiais e processuais antes tratados por diversas leis sobre locação predial urbana, há tempos destacada do Código Civil, principalmente na lei 6.649/79, decreto 24.150/34 lei de luvas, das locações empresariais renováveis e demanda renovatória e lei 6.239/75, despejo de hospitais, unidades sanitárias oficiais, estabelecimentos de ensino e saúde.

A lei 10.931/04 incluiu parágrafo único no art. 32, na lei 8.245/91, afastando o direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel na alienação fiduciária feita pelo locador, assim como na perda da sua propriedade ou venda do bem em decorrência da realização da garantia. A lei 11.196/05 inseriu o inciso IV no art. 37, na lei 8.245/91, tornando a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento modalidade de garantia das obrigações do locatário. Criou os incisos VIII e IX do art. 40, na lei 8.245/91, possibilitando ao locador exigir fiador ou nova garantia, na extinção da garantia representada pelo fundo de investimento.

Multa por denúncia antecipada do contrato, quebra do contrato antes do termino do prazo previsto, no art. 4º, elimina referência ao art. 413 do CC, mantendo, no entanto, o princípio de que a multa a ser paga pelo locatário, que romper a locação antes do fim do seu prazo certo, direito que não é dado ao locador, deve ser proporcional ao tempo de cumprimento do contrato. A idéia foi evitar o abuso na aplicação da multa. A multa pode ser reduzida pelo juiz, se injusta, ou por ele arbitrada, na omissão do contrato.

Não é dado ao locador recusar as chaves, condicionando isso ao recebimento da multa. Deve receber o imóvel e ressalvar seu direito a ela, assim como todos os outros de que se considerar detentor. Não é devida multa na denúncia da locação por prazo indeterminado.

Não depende de anuência do locador a continuidade ex vi legis da locação, em caso de morte ou substituição em vida, separação do locatário, em benefício das pessoas discriminadas na LI, art. 11 e art. 12 da nova lei, embora deva ser feita a comunicação do fato ao locador e ao fiador, é mais provável que a ausência dessa atitude, segundo jurisprudência predominante, em vez do despejo por infração legal ou contratual, leve à manutenção do vínculo entre os contraentes originários, especialmente no tocante à fiança e ao locatário que deveria ter sido substituído em vida, a quem se recomenda, na omissão do sub-rogado avisar o locador e o fiador. Igual conduta pode ter o locador, que souber da morte ou da substituição inter vivos primeiro, em relação ao fiador, para que não tenha dúvida sobre a continuidade da garantia.

Morte do locatário e permanência da responsabilidade do fiador nada mudou na substituição do locatário inter vivos, notadamente na locação residencial, cujo caráter intuito família, e continua a fiança, fazendo com que ela continue, segundo jurisprudência dominante. O § 1º do art. 12, entretanto, agora dá igual tratamento à substituição do locatário inter vivos, e causa mortis. Com a morte do locatário, a locação podia continuar, mas, pelo menos nesse caso, a fiança não. Quebrou-se, na locação predial urbana, a regra pretérita de que a morte do afiançado extingue de pronto a fiança, normalmente dada intuitu personae, em consideração à pessoa, pela obrigação contraída.

A fiança em matéria de LI, passou a diferir ainda mais da fiança em outros negócios jurídicos, regulada pelo CC, inclusive em relação ao prazo de permanência da responsabilidade após a declaração da exoneração: 60 dias no CC art. 835; e, 120 dias na lei do inquilino art. 12, § 2º.

O art. 12 não cuida das outras modalidades de garantia do art. 37, mas a situação do fiador se agravou consideravelmente. Vem à tona o que exorta Salomão em Provérbios, 11:15, isto é, "decerto sofrerá severamente aquele que fica por fiador do estranho, mas o que evita a fiança estará seguro".

Garantias permanecem na locação por prazo indeterminado, mas é possível estipulação em contrário, as garantias locatícias, salvo convenção em contrário, continuam até a efetiva devolução do imóvel, mesmo em caso de prorrogação da locação por tempo indeterminado, reforça o novo art. 39. Quer isso significar que o fiador pode se comprometer apenas pelo prazo determinado da locação, mas é preciso que isso fique expresso no contrato. O mesmo se diga quanto à posição do terceiro que presta caução de bem móvel ou imóvel. A cláusula de responsabilidade, até a efetiva entrega das chaves, é a mais comum e apenas confirma a regra geral do art. 39. Na fiança bancária e no seguro de fiança locatícia, modalidade de garantia também prevista no art. 37, a garantia com limite de tempo e até mesmo a cobertura reduzida a certos riscos costuma ser pactuada, as modificações da LI quanto à fiança estão em consonância com a jurisprudência vitoriosa no STJ, nos últimos tempos.

Finalmente, é importante sobrelevar que as demais hipóteses de exoneração do fiador pelos motivos tradicionalmente conhecidos, como novação, moratória, sintetizadas no art. 838 do CC; substituição do locatário fora dos casos obrigatórios previstos na LI arts. 11 e 12 cessão ou transferência da locação, sublocação ou empréstimo do imóvel, ainda que consentidos pelo locador art. 13, podem levar à sua exoneração.

Também a Sumula 214 do STJ, sobre inexistência de responsabilidade por obrigações adicionais, fora da avença originária, contratadas entre locador e locatário, sem a participação do fiador, continua atualizada, além de outras situações de exoneração admitidas pela jurisprudência, v.g: na fiança à pessoa jurídica, com a mudança da pessoa dos sócios. Enfim, naquilo que não estiver em conflito com a LI, continua vigente o princípio de que a fiança não admite interpretação extensiva art. 819 do CC.

Exigência de nova garantia pelo locador em caso de exoneração ou recuperação judicial do fiador, pelo art. 40, o locador tem direito de exigir novo fiador ou outra modalidade de garantia em várias situações. Ao lado das hipóteses de falência e insolvência, sua ausência ou interdição, também a recuperação judicial criada com a lei 11.101/05.

O despejo por liminar é preciso ter cuidado com eventual abuso de direito do locador, que não pode ser o único dono da verdade sobre o que é garantia satisfatória. Se houver dúvida, não deve o juiz conceder o despejo de plano. É recomendável aguardar a resposta do locatário para, depois, conceder ou não a liminar.

Passou a caber despejo liminar nos casos de término da relação jurídica pela chamada denúncia vazia ou imotivada, ou seja, findo o prazo da locação não residencial, se a demanda for proposta em até 30 dias do vencimento original ou, no contrato por tempo indeterminado, do término do prazo da notificação prevista no art. 57.

No despejo por falta de pagamento de aluguel e acessórios, nos contratos desprovidos de garantia, art.59 inciso IX, podendo o locatário elidir a retomada liminar se, no prazo de desocupação e independente de cálculo, pagar o que deve, com inclusão de atualização monetária, juros de mora, multa, custas processuais e honorários advocatícios § 3º do art.59 da nova do inquilino.

O fiador pode ser réu quando ao pedido de cobrança, na demanda cumulada com despejo, e impossibilidade de repetir a purgação da mora no período de 24 meses já passado, o fiador pode ser réu com o locatário no pedido de cobrança, mesmo quando cumulado com o de despejo, art. 62 inciso I da nova LI, mas com ralação a cobrança prevista no art.62, inciso I, a jurisprudência hesitava em aceitar esse cúmulo objetivo e subjetivo de demandas, o que foi agora pacificado, houve reconhecimento claro da possibilidade de despejo por falta de pagamento de aluguel provisório e de diferenças de aluguel.

O fiador também pode pagar o débito, com os acréscimos acima mencionados, e evitar a rescisão do contrato, prevista no art.62, inciso II, alegada e justificada pelo locador insuficiência do pagamento, a complementação há de ser feita em 10 dias, pelo locatário ou pelo fiador, obviamente, após intimação por carta direta a ele ou pela imprensa oficial, na pessoa do advogado, do inciso III, a complementação deve ser integral, sob pena de prosseguir a rescisão pela diferença, levantando o locador a quantia incontroversa depositada, previsto no inciso IV ambos do art.62 da nova lei.

Execução provisória do despejo e caução, prevista art. 64, execução provisória do despejo, quando pendente recurso do locatário em relação à sentença, depende de caução ou garantia de valor entre 6 e 12 aluguéis. Antes, o valor era maior de 12 a 18. Caução, para execução provisória, nos casos do art. 9º, término da locação por acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento de aluguel ou acessórios, para reparações urgentes, ficou dispensada.

Mas, se o despejo for por liminar, como pode suceder nos casos de rescisão por acordo ou reparações urgentes, corresponderá a três alugueis.

A garantia não precisa ser em dinheiro, podendo ser, por exemplo, como normalmente acontece, através do próprio imóvel, se dele o locador for proprietário.

As ações de despejo terão o rito ordinário, previsto no art.59 da lei 8.245/91, e a ação revisional de aluguel tem o rito sumário, pelo CPC, não há mais a denominação "sumaríssima", art. 68. Na ação revisional aluguel, juiz fixa aluguel provisório em até 80% do pretendido pelo locador ou, no caso da propositura pelo inquilino, em montante não inferior a 80% do locativo vigente, incisos II, alínea a e b. Assim sendo a audiência de conciliação.

Sentindo necessidade disso, o juiz determina avaliação do aluguel justo, por perito de confiança dele, e, desde logo, designa audiência de instrução e julgamento, inciso IV do art. 68. O pedido de revisão do aluguel provisório, que pode ser feito sem prejuízo da contestação, mas até a audiência, previsto no inciso III, interrompe o prazo para interposição de recurso da decisão que arbitra o aluguel provisório, segundo o novo inciso V. Em outras palavras, todo o prazo para o recurso é devolvido e corre após a intimação da decisão que rejeitar ou acolher o pedido de revisão, o que resolve a dúvida que existia anteriormente a respeito do tema.

Em demanda renovatória de locação empresarial, a idoneidade financeira do fiador, ainda que seja o mesmo do contrato renovando, há de ser comprovada pelo locatário, como requisito de procedência, art. 71, inciso V. Antes, a jurisprudência, quando o fiador era o mesmo, invertia o ônus da prova, atribuindo ao locador eventual comprovação da inidoneidade.

Ação renovatória, se não for renovada a locação, o juiz determina a expedição de mandado de despejo.

3 – CONCLUSÃO.

No Brasil havendo uma falta de imóveis para uso residencial, e o alto preço ofertado pelo mercado imobiliário com relação ao poder aquisitivo do locatário, fez com que as construtoras investissem na construção de prédios e casas, em que será financiado para a saciedade, de acordo e condição financeira de cada classe social.

Para modificar parcialmente a LI, foi apresentado na Câmara dos Deputados o PL 71/2007. Seguiu para a Comissão de Desenvolvimento Econômico, Indústria e Comércio - CDEIC e para a Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania - CCJC. Com emendas, foi para Senado Federal. Daí à sanção do Presidente da República. A lei 12.112, de 9 de dezembro de 2009, vigorando desde 24 de janeiro de 2010, foi promulgada com os seguintes vetos: art. 3º; § 3º do art. 13; art.40; § 3º do art. 52; § 3º art. 59; § 1º art. 63; art. 71; §§ 1º, 2º e 3º do art. 74; e, art. 75.

E com base na função social do contrato, a nova lei deixa a desejar com relação ao locatário, sendo o texto da nova lei agregado um valor superior para o locador com relação ao locatário.

Como disse Jean Cruet,já se viu a sociedade transformar o Direito, mas nunca se viu o Direito transformar a sociedade.

4 – REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS.

Site STF

Site JUS BRASIL

Site WIKPEDIA

Site CONSULTOR JURÍDICO

CONSTITUIÇÃO FEDERAL / 88

CÓDIGO CIVIL / 02

LEI 8.245/91 LI

LEI 12.112/09 LI

LEI 8.078/90 CDC