A SEGURANÇA JURÍDICA DO ADQUIRENTE PERANTE A INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA NO ÂMBITO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

O presente estudo possui como embasamento a segurança jurídica do consumidor no contrato firmado com a incorporação imobiliária. O trabalho tem como objetivo verificar a responsabilidade do incorporador, no âmbito consumerista, quanto aos inadimplementos e irregularidades do contrato celebrado com o adquirente e para isso faz-se necessário compreender o que vem a ser segurança jurídica do consumidor perante um contrato celebrado com a incorporação imobiliária e associar essa proteção dada ao adquirente aos princípios constitucionais da função social, da garantia da propriedade privada e da boa fé, bem como a análise dos dispositivos do Código de Defesa do Consumidor, da Lei nº 4.591/64 e da Lei nº 10.931/2014.

1. A INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – CDC 

O incorporador sempre existiu, entretanto era equiparado a um corretor, mandatário ou até mesmo gestor de negócios. Ocorre que, devido ao processo de urbanização do Brasil e a referida concentração da população nos centros urbanos, os problemas aumentaram e os adquirentes passaram a cobrar do Judiciário um posicionamento e uma resposta acerca dos prejuízos que estavam tendo. Assim, surgiu a necessidade do legislador brasileiro regulamentar as incorporadoras, e como isso responsabilizar tal atividade pelos prejuízos causados, onde passou a ser previsto juridicamente pela Lei 4.591/64. A incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, conforme artigo 28 da Lei 4.591/64.

É notória a importância da referida lei, pois regulamentou os assuntos relacionados ao condomínio em edificações e incorporações imobiliárias, e o incorporador passou a ser responsabilizado civilmente por fato do produto e/ ou vício do produto, de forma objetiva, pelo Código de Defesa de Consumidor. Conforme Rodrigo Azevedo Toscano de Brito: “O incorporador tem a obrigação de colocar o imóvel do mercado de consumo em perfeitas condições de uso e fruição, na forma prometida e de conformidade com o projeto, o qual deve estar registrado desde o início dos trabalhos. Caso seja detectado qualquer vício, oculto ou aparente, ou problema na solidez e segurança do imóvel, o incorporador será obrigado a repará-lo, de maneira a deixar o imóvel da forma prometida ao adquirente”. 

O Código de Defesa do Consumidor surgiu para proteger o hipossuficiente, principalmente no que tange ao contrato de adesão, por se tratar de um contrato em que limita a vontade de uma das partes, impondo ao consumidor os seus termos. Com a celebração de um contrato, onde envolve duas ou mais partes e que terão direitos e deveres a serem cumpridos, é necessário que a Lei os assegure, sendo possível que uma pessoa física ou jurídica, adquirente de um imóvel, ingresse judicialmente com uma ação baseada no Código de Defesa do Consumidor, contra a empresa que lhe vendeu um imóvel. Consoante Diniz2 , “é um contrato que abrange as obrigações de dar e fazer, operando seus direitos em etapas sucessivas, até a conclusão do edifício e a transferência definitiva das unidades autônomas aos seus proprietários”. No que tange a incorporação imobiliária, embora sua natureza jurídica seja bilateral ou sinalagmática, consensual, onerosa e formal, ainda sim é possível que a celebração da venda seja feita mediante a utilização de contrato de adesão e que também incide a aplicação não somente do Código Civil, mas do Código do Consumidor e da própria lei de incorporação. O Código de Defesa do Consumidor, em seus artigos 2º e 3º, estabelece o conceito de consumidor e fornecedor, sendo perfeitamente plausível que tanto uma pessoa física quanto uma pessoa jurídica, adquirente de um imóvel, possa ingressar com uma demanda judicial com fulcro na legislação consumerista, sendo a empresa responsável pela venda do imóvel enquadrada como fornecedora de um produto e/ou serviço. [...]