A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE X USUCAPIÃO DE PROPRIEDADE

A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE X USUCAPIÃO DE PROPRIEDADE: DA POSSE A PROPRIEDADE – O USUCAPIÃO - UM DIREITO ADQUIRIDO A PARTIR DO PRINCÍPIO DA FUNÇAO SOCIAL DA PROPRIEDADE: Analisado de acordo com os posicionamentos firmados pelos Tribunais de Justiça-Apelação Civil-AC 131942 SC/ 2010.013194-2¹ 

Ana Cássia Rodrigues da Silva

Márcia Regina Mourão da Silva³

Viviane de Brito⁴ 

RESUMO

O estudo sobre a aplicabilidade da usucapião nos Tribunais de Justiça. Trata-se de um estudo bibliográfico e jurisprudencial, a partir do qual busca-se compreender a (in)aplicabilidade de tal instituto nas decisões proferidas nas Cortes Judiciais. Nestes termos, o presente trabalho contemplará alguns itens específicos, dos quais destacam-se: as noções de Posse e Propriedade; a Função Social da Propriedade segundo a Constituição Federal; o conceito da Usucapião de Bens Imóveis e suas espécies no Direito brasileiro, como a Usucapião de Bens Imóveis Ordinário e Extraordinário; os requisitos da Usucapião Especial Urbano; e a análise de julgados firmados pelos Tribunais de Justiça.

Palavras-chave: Posse. Propriedade. Função Social. Usucapião. Usucapião de bens imóveis urbano.

INTRODUÇÃO

A questão imobiliária no Brasil como em várias partes do mundo ainda não é satisfatória para a maioria da população. Em pleno século XXI, milhares de pessoas se veem como verdadeiros nômades da pré-história sem um lugar fixo para morar. Perambulam em becos, cantos, em qualquer lugar. Sem deixar de mencionar aqueles que até tentam construir sua casa sem qualquer infraestrutura ou segurança, gerando o que se vê nos noticiários, acidentes e mortes consequências do mau uso do solo logo após as chuvas e enchentes.

Para amenizar tal situação o governo brasileiro vem aos poucos realizando uma tímida reforma agrária e construindo moradias populacionais para classe média e baixa, a maioria subsidiado por eles.

Além dessas formas acima citada de aquisição de uma moradia, há o instituto da Usucapião. Instituto que será abordado neste trabalho, verificando a sua importância como instrumento de regularização fundiária no âmbito urbano, para que de fato se concretize a função social da propriedade almejada na Constituição Federal de 1988.

Esse estudo tem como objeto a análise do Instituto da Usucapião de bens Imóveis no direito brasileiro fazendo uma relação com a Constituição Federal e os Tribunais de Justiça do Brasil através de uma análise de julgados favorável a questão da moradia adquirida seguindo os requisitos da Usucapião.

O método a ser utilizado nesse trabalho foi o Dedutivo, ou seja, partiu-se do geral para o particular. Sendo realizado por meio de pesquisas bibliográfica, tais como livros, periódicos, web sites, legislação, revista, monografias, jurisprudências e artigos. 

1 NOÇÕES DE POSSE E PROPRIEDADE    

Os termos posse e propriedade são imprescindíveis para se estudar o instituto da Usucapião, pois para que tal instituto se concretize tem que ter a posse. Diante de tal fato, ter-se-á sua definição. Posse é a exteriorização do domínio. Que dará a possiblidade ao indivíduo de dispor a coisa com ânimo de tê-la e de defendê-la contra terceiros. E isso ocorre amparado na lei como enfatiza Rodrigues – “a posse é uma mera situação de fato, protegida pelo legislador, principalmente para evitar a prevaleça da violência” (RODRIGUES, 2007, p.16).

O Código Civil de 2002, no art.1228, foi bem claro no direito do proprietário, podendo assim formar um conceito da propriedade, como explicitado por Diniz (2007, p. 114) “Pode-se-á definir, analiticamente, a propriedade, como sendo o direito que a pessoa física ou jurídica tem, dentro dos limites normativos, de usar, gozar e dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, bem como de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha”.

2 FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE SEGUNDO A CONSTITUIÇÃO FEDERAL 

A função social da propriedade é vislumbrada desde a antiguidade nas civilizações mais antiga como a grega e a romana, como Eros Roberto Grau sintetiza em Apud Rosenvald & Farias (2011, p. 233) a revanche da Grécia sobre Roma, da filosofia sobre o direito: a concepção romana que justifica a propriedade por sua origem (família, dote, estabilidade de patrimônios), sucumbe diante da concepção aristotélica, que a justifica por seu fim, seus serviços, sua função.

A Carta Magna Brasileira atual garante o direito de propriedade no seu artigo 5º, que traz o rol dos direitos e garantias fundamentais, contanto que atenda às exigências da sua função social: XXII - é garantido o direito de propriedade; XXIII - a propriedade atenderá a sua função social;

Ainda mencionando o texto constitucional, mantem-se a propriedade e a sua função social como um dos princípios conformadores da ordem econômica: Art. 170 -“A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios: (...) II - propriedade privada; III - função social da propriedade”.

Tartuce (2012, p. 842) no seu manual de Direito Civil, quanto à função social nos ensina que:

(...) a função social pode se confundir com o próprio conceito de propriedade, diante de um caráter inafastável de acompanhamento. Assim, a propriedade deve sempre atender aos interesses sociais, ao que almeja o bem comum, evidenciando-se uma destinação positiva que deve ser dada à coisa (...) 

3 CONCEITO DE USUCAPIÃO DE IMÓVEIS 

A usucapião de imóveis é visível no art.1.238, do Código Civil, que reafirma a usucapião como modo de aquisição da propriedade imobiliária. E isso se dá pela posse prolongada e outras condições. Dessa forma Rodrigues (2007, p.108) diz que, isso é usucapião. Ou seja, modo originário de aquisição do domínio, através da posse mansa e pacífica, por determinado espaço de tempo, fixado em lei.

4 USUCAPIÃO DE IMÓVEIS E SUAS ESPÉCIES NO DIREITO BRASILEIRO 

O Código Civil de 2001, distinguiu a Usucapião Imóveis em quatro espécie que é a usucapião ordinária, usucapião extraordinária, usucapião especial urbana e a usucapião rural ou agrária, nas quais o presente trabalho abordará a três primeiras. Os artigos do referido Código que enfatiza são 1.238 à 1.244.

Os artigos nº 1.238 e 1242, que tratam da usucapião de bens imóveis ordinárias e extraordinárias, têm como pressupostos básicos: a coisa hábil ou suscetível à usucapião, o decurso do tempo, a posse, o justo titulo e a boa-fé estes dois últimos exigidos na posse ordinária. Os bens fora do comércio e os bens públicos não podem ser objeto de usucapião.

O decreto n. 9760/46, no seu artigo 200, assegura que ‘os bens públicos, seja qual for sua natureza não estão sujeitos a usucapião.’ Mas recente o Código Civil reforça no artigo 102 que ‘os bens públicos não estão sujeitos a usucapião.’

4.1 Usucapião de Bens Imóveis Ordinário 

Tal instituto está presente no art. 1.242 do Código Civil de 2002, assim exposto - “Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos”.    

Fábio Ulhoa (2012, p.72) define essa Usucapião de ordinária geral, ao dizer que a usucapião ordinária, exige-se da posse que ostente duascaracterísticas específicas. Ela deve ser de boa-fé e com justo título. Quer dizer, o possuidor deveignorar os obstáculos à regular aquisição da propriedade e demonstrar a existência dum negóciojurídico (contrato de compra e venda, doação, beneficiário em testamento etc.) na origem de suaposse. Quando atendidos esses pressupostos, o prazo para a aquisição da propriedade será de 10anos (Código Civil, art. 1.242).

4.1.1 Requisitos da Usucapião de Bens Imóveis Ordinário 

Para que haja a Usucapião de bens imóveis ordinária não pode haver violência nem precariedade. É necessário também um lapso de tempo que não deve ter interrupção, deve haver de fato a posse não pode a detenção. Quanto ao tempo já mencionado no art.1.242, este deve ser de 10 anos. Esse tempo decai como aferido no mesmo artigo acima se o imóvel em questão foi adquirido, onerosamente, com titulo aparentemente legal, realizado em cartório, desde que os possuidores nele realiza moradia, ou nele realizou investimento econômico ou social, como enfatiza Ulhoa (2012, p. 72):

A lei reduz o prazo da usucapião ordinária para 5 anos (CC,art. 1.242, parágrafo único) quando presentes duas circunstâncias concomitantes. A primeira dizrespeito à aquisição onerosa do bem, com base em registro do Registro de Imóveis que vem a serposteriormente cancelado. Para atender a essa condição, o possuidor deve ter pagopela coisa aquem parecia ser, pelo constante do Registro de Imóveis, o verdadeiro proprietário do bem. Asegunda está relacionada à destinação dada ao imóvel. Para que se beneficie do prazo menor, opossuidor deve ter fixado no local sua moradia (ainda que não habitual) ou feito nele uminvestimento com importância social ou econômica. 

4.2 Usucapião de Bens Imóveis Extraordinário

A usucapião de bens imóveis extraordinária está prevista no art. 1.238 do Código Civil:

Art. 1238 - Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de titulo e boa-fé, podendo requerer ao juiz que assim declare por sentença, a qual servirá de titulo para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Corresponde a espécie de usucapião mais comum e conhecida. É necessário apenas o animus do possuidor e a continuidade mansa e pacifica no decorrer de quinze anos. A esse usucapiente não é exigido o justo título e a boa-fé requisitos presentes na usucapião ordinária, se tiver tais requisitos servirá como reforço de prova.

Ulhoa (2012, p.72) também se posiciona em relação a usucapião imóveis extraordinário, ao referi-la como usucapião extraordinária geral:

Nessa espécie de usucapião, exige-se o decurso do prazo de15 anos (CC, art. 1.238). São irrelevantes, aqui, as características específicas da posse. Desde queapta a gerar a usucapião, a posse pode ser de má-fé e sem justo título. Também pouco importa se opossuidor deu ao imóvel algum aproveitamento econômico ou não, se nele mantinha sua residênciaou uma simples cabana de pesca. Essa é a hipótese mais ampla de usucapião, destinada a consolidarem direito de propriedade a situação de fato surgida com qualquer tipo de posse.

5 REQUISITOS DA USUCAPIÃO DE BENS IMÓVEIS ESPECIAL URBANO 

Essa espécie de usucapião é agraciada tanto no Código Civil de 2002, como na Constituição de 1988. No Código Civil, está expresso no art. 1240. Que inova em relação as demais espécies quanto ao tamanho da área do imóvel que não pode ultrapassar a margem de 250 m².

Na Constituição Federal de 1988, o artigo que aborda tal fato é o art.183:

Art. 183 - Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Não se aplica à posse de terreno urbano sem construção, pois é requisito a sua utilização para moradia do possuidor ou de sua família. Acrescenta os parágrafos 2° e 3° do referido artigo que, direito não será reconhecido ao novo possuidor mais de uma vez e que os imóveis públicos não são adquiridos por usucapião (ULHOA, 2012).

6 AÇÃO DE USUCAPIÃO

Para que o possuidor tenha uma real aquisição da propriedade adquirida por meio do instituto da usucapião é necessário que ajuíze uma ação denominada de ação declaratória que é regulada pelos artigos 941 a 945 do Código de Processo Civil, sob o título de “Ação de Usucapião de Terras Particulares”, no foro da situação do imóvel, que será clara e precisamente individuado na inicial, uma vez que é reivindicado o domínio sobre determinado imóvel. Deve o autor, além de expor o fundamento do pedido, juntar planta da área usucapienda (CPC, art. 942). A planta pode ser substituída por croqui se há nos autos elementos suficientes para a identificação do imóvel, como sua descrição, área e confrontações, Gonçalves (2012, p. 273/274).

Tal ação necessita de alguns requisitos como o nome daquele no qual o imóvel é registrado; se não houver tal registro, acrescenta-se a certidão negativa que comprove o fato; os confiantes do imóvel; se estiverem em lugar incerto, serão citados por editais, ocorrendo da mesma forma com os interessados. Por via postal, intima-se-á os representantes da        Fazenda Pública da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Territórios e dos Municípios.

É indispensável se o autor for casado, sob pena de nulidade, intervir no feito sua mulher. Igualmente, no que tange à parte passiva, é preciso que o cônjuge integre a lide. Nos termos do § 1º do art. 10 do Código de Processo Civil, “ambos os cônjuges serão necessariamente citados para as ações: I - que versem sobre direitos reais imobiliários”. Gonçalves (2012, p. 274).

7 ANÁLISE DE JULGADOS FIRMADOS PELOS TRIBUNAIS DE JUSTIÇA 

Como já mencionado anteriormente o direito a propriedade é um direito fundamental contemplado na Constituição Federal, claro desde que atendida a sua função social. Presente tal direito nos artigos 5º e 170. Essa função social exigida é expressa no art. 182 da Constituição Federal

A política de desenvolvimento urbano, executada pelo poder público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem estar de seus habitantes [...]”;

(...)

• 2º A propriedade urbana cumpre a função social quando atende às exigências fundamentais da ordenação da cidade expressas no plano diretor.

Uma vez compreendida a dimensão desse direito fundamental, bem como a importância do cumprimento dos artigos do Código Civil que abordam a contemplação por meio da aquisição da propriedade por meio da Usucapião, busca-se a partir de então perceber como os Tribunais no âmbito Estadual, tem se utilizado destes elementos para a resolução das lides que lhes apresentam.

Para tanto, foi realizada uma pesquisa jurisprudencial nos sites que contemplam julgados referentes aos deferimentos das ações da Usucapião nos Tribunais Judiciais Estaduais, no período compreendido entre 22 de agosto a 31 de outubro de 2013, de modo a selecionar julgados que fizessem uso de tal instituto, como argumento para o deferimento ou indeferimento da demanda pleiteada.

Após a análise dos resultados encontrados, optou-se pela escolha da ação: a Apelação Civil 131942-SC, em virtude da atualidade da decisão e dos elementos esclarecedores que fundamentam a decisão.

Os casos se originam a partir de uma Apelação Civil proposta pelos membros da família Volkmann, do Estado do Paraná em face do Estado de Santa Catarina, no qual eles pedem a garantia da assistência jurídica integral e gratuita alegando hipossuficiência e que seja revisto a decisão da Dra. Juíza de Direito da Vara Cível, Crime e Anexos da Comarca de Pomerode que, em ação de usucapião, movida contra eles por Caramuru Esporte Clube, julgou procedente o pedido para conferir ao autor o almejado título dominial.

Analisando tal julgado o voto do relator da ação proposta deferiu parcialmente os pedidos, conferindo-lhes justiça gratuita, em face da prova de suas pequenas rendas mensais, suspendendo, por conseguinte, a cobrança das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados pela magistrada em R$ 2.000,00, pelo prazo legal, nos termos do artigo 12 da lei 1.060/1950.

Em sua ementa, são apresentados os seguintes elementos:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. JUSTIÇA GRATUITA. PROVA BASTANTE A AUTORIZAR A CONCESSÃO DA BENESSE. DEFERIMENTO. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. POSSIBILIDADE. INTELIGÊNCIA DO ART. 550 DOCC/1916. REQUISITOS PARA AQUISIÇÃO DA ÁREA USUCAPIENDA COMPROVADOS. AUSÊNCIA DE FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DO AUTOR (CPC, ART. 333, 550 DOCC/1916. REQUISITOS PARA AQUISIÇÃO DA ÁREA USUCAPIENDA COMPROVADOS. AUSÊNCIA DE FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DO AUTOR (CPC, ART. 333, II). RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Se a parte prova a sua incapacidade econômico-financeira de arcar com as custas processuais, sob pena de prejuízo ao próprio sustento e ao de sua família, defere-se-lhe a justiça gratuita, ressalvada a possibilidade de revogação do benefício, a qualquer tempo, desde que demonstrada a sua desnecessidade. Para o sucesso da ação da usucapião extraordinária, o autor deverá ostentar posse vintenária, ininterrupta, mansa e pacífica, despojada dos vícios da precariedade, da clandestinidade ou da violência, possuindo a coisa como sua, com a intenção de nela permanecer e de dominá-la (CC/1916, art. 550). A prova do fato extintivo, impeditivo ou modificativo do direito do autor é ônus do réu, conforme o art. 333, II, do CC/1916, art. 550). A prova do fato extintivo, impeditivo ou modificativo do direito do autor é ônus do réu, conforme o art. 333, II, do Código de Processo Civil. TJSC- Apelação Civil AC 131942 SC 2010.013194-2

Quanto a decisão em relação à apelação o relator não foi condizente com os autores da ação, dando ênfase ao julgado da Dra. Juíza em questão que assegurou ao autor o direito de usucapir a área em questão, devido a ter atendido todos os requisitos que perfaz o art.550 do Código Civil de 1916, legislação vigente na época do ingresso da ação.

Aquele que, por 20 (vinte) anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquirir-lhe-á o domínio, independentemente de título e boa-fé que, em tal caso, se presume, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual lhe servirá de título para transcrição no Registro de Imóveis.

Além de enfatizar outras beneficies apresentada pela parte beneficiada na ação tais como:

No intuito de amparar sua pretensão, a autora centrou-se no argumento de que possui de forma contínua, pacífica e incontestável, sem justo título, mas com boa-fé e animus domini, o imóvel litigioso desde sua instalação em 1940, quando ainda era denominado Clube Internacional, passando a se designar CARAMURU ESPORTE CLUBE ,desde 1979, ano de sua criação oficial. Salientou ter implantado um campo de futebol na localidade e erguido uma edificação para abrigar suas instalações, além de lá realizar jogos e campeonatos, o que representa, inclusive, um importante patrimônio cultural. Aduziu, ainda, que o terreno foi objeto de doação verbal em seu favor pelo seu antigo proprietário, OSCAR VOLKMANN, razão pela qual vindicou a declaração da propriedade imobiliária em seu favor. [...]

Neste caso concreto, encontram-se presentes todos estes elementos, acerca dos quais passa-se a esquadrinhar a seguir.

Nessa vereda, através da prova oral se afasta a tese de ocupação do bem por mera autorização de uso. Pelo contrário, se observa que a utilização do imóvel se deu com animus domini. Ao contrário do alegado em contestação, os depoimentos testemunhais desvelam:

- a continuidade da posse, e não a ocupação do imóvel pelo autor apenas nos finais de semana.

- que os demandados passaram a utilizar o campo de futebol para pastagem de cavalos somente após a propositura desta demanda. Nesse ponto específico, releva gizar terem as testemunhas afirmado que o gado passou a ser colocado no campo, durante a semana, há cerca de 2 ou 3 anos. Haja vista a oitiva das testemunhas ter ocorrido no ano de 2008, conclui-se que apenas por volta do ano de 2005 os requeridos providenciaram a colocação de cavalos sobre o imóvel litigioso, época esta que coincide com a apresentação de contestação. Destarte, não se pode olvidar da hipótese de a parte requerida ter iniciado tal prática com o fim único de alavancar uma tese a ser suscitada judicialmente, na tentativa falha de demonstrar que detém o poder de disposição sobre o bem. Logo, revela-se inverídica a assertiva de que o campo sempre foi utilizado para pastagem. E mesmo que se reconheça a colocação de animais no local a partir de determinado momento, não se pode olvidar que muito tempo antes o autor já preenchia todos os requisitos necessários à aquisição da propriedade. (TJSC-Apelação Civil-AC 131942 SC 2010.013194-2). Acesso 26.10.2013.

CONSIDERAÇÕES FINAIS 

Cabe ao Estado o dever de proteger o direito de propriedade, todavia, tal direito só é assegurado se a propriedade observar e cumprir à sua função social.

Assim, a função social da propriedade é tida como um princípio garantido constitucionalmente, estando estritamente ligada às concepções que visam uma sociedade mais humana, igualitária e justa, promovendo o acesso e o uso da propriedade, a fim de satisfazer as necessidades de determinada comunidade, desejando alcançar sempre o bem comum, mesmo que esse bem comum prevaleça sobre o interesse individual.

De fato, além das previsões legais, a função social da propriedade está sendo aplicada pelos nossos tribunais, ensejando em várias jurisprudências decorrentes dos julgados alusivas às ações de  usucapião.

O Tribunal de Santa Catarina, entendeu-se na aludida ação de usucapião extraordinária, que restou comprovada a posse mansa, pacífica e ininterrupta do autor, tendo a coisa como sua, deferindo a aquisição da propriedade. Logo tal decisão é revolucionária por introduzir a função social no próprio conceito de propriedade, ganhando um sentido positivo em relação à coisa usucapida.  

REFERÊNCIAS 

COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil: direito das coisas, direito autoral. v.4. 4ed. São Paulo: Saraiva, 2012.

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: direito das coisas. v. 4. 22 ed. rev. e atual. de acordo com a Reforma do CPC. São Paulo: Saraiva, 2007.

FARIAS, Cristiano Chaves. ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 7 ed. Rio de Janeiro: Lumen Jures, 2011.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: direito das coisas. volume 5. 7. ed. São Paulo: Saraiva, 2012.

JURISPRUDÊNCIA: TJSC-Apelação Civil-AC 131942 SC 2010.013194-2. Disponível em:<http://tj-sc.jusbrasil.com.br/>. Acesso em 26 de out. 2013.

RODRIGUES, Sílvio. Direito Civil: direito das coisas. v. 5. São Paulo: Saraiva, 2007.

TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil: volume único. 2 ed. rev. atual. e ampl. São Paulo: Método, 2012.

VadeMecum Compacto de Direito Rideel / Obra coletiva de autoria da Editora Rideel. 5. ed. São Paulo: Rideel, 2013.